laura louvre
Une nouvelle startup appelée « Roam » a lancé un service permettant de faciliter la souscription d’un prêt immobilier.
La société est soutenue par des personnalités éminentes du secteur immobilier, notamment le co-fondateur d’Opendoor, Eric Wu, et l’ancien PDG de Fannie Mae, Tim Mayopoulos.
L’objectif est d’aider davantage d’acheteurs à profiter des nombreux prêts hypothécaires à faible taux qui existent en contractant un emprunt.
Cela comprend les prêts FHA et les prêts VA, tous deux contractés par les acheteurs de maison.
Roam sert de guide pratique aux acheteurs et aux vendeurs pour garantir le bon déroulement du processus en échange d’une commission de 1 %.
Comment Roam facilite la souscription d’un prêt hypothécaire
Bien que de nombreux prêts immobiliers soient assumables, y compris tous les prêts garantis par le gouvernement (FHA/VA/USDA), le processus n’est pas si simple.
Roam note que le processus de souscription de prêt est « opaque et prend du temps » et oblige souvent les acheteurs à remplir des formulaires avec un stylo et du papier et à les faxer au prêteur ou au gestionnaire de prêt.
Il existe également une incertitude pour le vendeur de maison, qui peut ne pas savoir s’il sera toujours responsable du prêt après la prise de possession.
Pour atténuer certains de ces problèmes et garantir que le processus est exécuté correctement, Roam gère tous les détails opérationnels au nom de l’acheteur, du vendeur et des agents immobiliers.
Cela facilite également la recherche de logements à vendre avec un prêt hypothécaire assumable.
Une fois que vous vous êtes inscrit sur leur site Web, ils compileront une série d’annonces de vente présentant une hypothèque à faible taux assumable.
Ces annonces seront également personnalisées en fonction de vos autres critères, tels que l’emplacement, le prix de la maison, le nombre de chambres et de salles de bains, etc.
À l’heure actuelle, il semble que seuls les prêts FHA et VA soient inclus, et non les prêts USDA.
Si vous trouvez une propriété qui vous plaît, ils travailleront avec le prêteur et le gestionnaire de prêts pour commencer le processus de souscription du prêt.
Comme indiqué, cela inclut l’obtention d’une décharge de responsabilité du vendeur de la maison, ce qui devrait également apaiser ses inquiétudes.
Combler l’écart entre l’ancien montant du prêt et le nouveau prix d’achat
Un point critique lors de l’examen d’un prêt est le déficit entre le prix de vente et le solde restant du prêt.
Par exemple, le solde de votre prêt existant pourrait être de 450 000 $, tandis que votre nouveau prix de vente est de 550 000 $.
L’acheteur pourrait combler la différence, mais il est peu probable qu’il dispose des fonds nécessaires à moins d’avoir les poches très profondes.
Dans ce cas, Roam dispose de « partenaires privilégiés » qui peuvent fournir un financement supplémentaire, généralement sous la forme d’une deuxième hypothèque.
Dans l’ensemble, cela devrait toujours garantir un taux pondéré bien inférieur aux taux actuels du marché.
Si l’on considère une première hypothèque de 2,5 % à 70 % de prêt-valeur (LTV) combinée à une deuxième hypothèque pour 10 % supplémentaires à un taux de 8 %, le taux mixte est d’environ 3,2 %.
À première vue, le prix fixe sur 30 ans se situe autour de 7,25%, ce qui représente donc une remise décente.
À cette fin, seuls les prêts hypothécaires dont les taux sont inférieurs à 5 % sont inclus dans les listes Roam.
Combien coûte l’utilisation de Roam pour un prêt hypothécaire assumable ?
Bien que ce service semble plutôt génial, son utilisation a un coût. Actuellement, Roam facture à l’acheteur de la maison 1 % sur les frais de clôture.
Les frais de 1 % sont basés sur le nouveau prix de vente de la propriété et non sur le montant du prêt potentiel.
En échange de cette commission, Roam affirme qu’elle « coordonnera tous les détails au nom des vendeurs, des acheteurs et des agents », y compris la mise en relation des acheteurs et des vendeurs, la gestion des formalités administratives et la supervision du financement.
Les vendeurs de maison n’ont rien à payer pour participer, et Roam veillera à ce que le nom du vendeur soit supprimé de l’hypothèque.
Cela signifie que les vendeurs ne seront pas associés à l’hypothèque ni tenus responsables une fois le processus terminé.
Cela devrait apporter une tranquillité d’esprit au vendeur, qui peut craindre que sa cote de crédit soit affectée par les versements hypothécaires ultérieurs de l’acheteur.
Si vous contractez un prêt VA, Roam peut vous aider à trouver un acheteur militaire qualifié si le vendeur souhaite libérer son droit.
Cela permet aux propriétaires militaires de contracter un nouveau prêt VA pour leur prochain achat de maison.
Roam peut également gagner de l’argent auprès de ses partenaires de deuxième hypothèque, bien qu’ils acceptent que les acheteurs de maison utilisent le prêteur de leur choix.
Il en va de même avec les agents immobiliers. Si le vendeur de la maison n’a pas d’agent inscripteur, Roam peut en recommander un. Cela peut également rapporter une commission à l’entreprise.
Mais l’entreprise peut s’associer à n’importe quel agent inscripteur, gestionnaire de prêts ou fournisseur de prêts hypothécaires pour mener à bien le processus.
Est-ce une bonne affaire?
Au cours des deux dernières décennies, les prêts hypothécaires n’existaient plus parce que les taux hypothécaires baissaient régulièrement.
En fait, les taux hypothécaires ont atteint des planchers historiques en 2021 et ont depuis presque triplé en un peu plus de deux ans.
Cela a finalement fait du prêt hypothécaire une chose potentiellement très puissante.
Si un acheteur de maison pouvait obtenir un prêt hypothécaire du vendeur, éventuellement de l’ordre de 2 %, ce serait une entreprise énorme, même avec une commission de 1 %.
Par exemple, prenons l’achat d’une maison de 500 000 $ avec un solde de prêt impayé de 400 000 $ fixé à 2,5 %.
Le montant du prêt de 400 000 $ équivaudrait à environ 1 580 $ par mois. Mais disons que l’acheteur a besoin d’une deuxième hypothèque pour combler l’écart avec le nouveau prix d’achat.
Une deuxième hypothèque de 50 000 $ fixée à 8 % représenterait 367 $ supplémentaires par mois, soit un total d’environ 1 950 $.
Comparez cela à une seule nouvelle hypothèque de 450 000 $ avec un taux d’intérêt de 7 %, ce qui équivaudrait à environ 3 000 $.
Et vous pouvez également être soumis à une assurance hypothécaire s’il s’agit d’un prêt LTV à 90 %.
La seule chose à laquelle vous devriez vraiment faire attention serait un prix d’achat gonflé si le vendeur estime pouvoir facturer plus grâce à son hypothèque hypothétique.
Mais même dans ce cas, il faudrait évaluer la propriété et les économies réalisées pourraient encore éclipser un prix légèrement plus élevé, comme expliqué dans le scénario précédent.
L’itinérance est initialement disponible dans les États de l’Arizona, du Colorado, de la Floride, de la Géorgie et du Texas, et d’autres marchés sont attendus prochainement.
