Edouard Saurel
L’Administration fédérale du logement il a déménagé la semaine dernière cela facilitera un peu, du moins pour certains emprunteurs, l’obtention d’un prêt FHA à l’avenir. Grâce à une nouvelle dérogation, les prêteurs n’ont plus à signaler un refus de prêt FHA dans le système de l’agence.
Auparavant, cet indicateur était utilisé pour alerter les prêteurs potentiels qu’un emprunteur s’était vu refuser un prêt FHA. Il est resté marqué du nom de l’emprunteur et de son numéro de sécurité sociale pendant six mois et a nécessité un examen par le centre immobilier FHA local pour être retiré.
Apparemment, ce système, qui existe depuis 1990, n’est guère utile dans l’environnement actuel. Comme Mary Jo Houton du HUD l’a noté sur le formulaire de renonciation : « Dans l’environnement de prêt actuel, compte tenu de la technologie d’évaluation du crédit et des mises à niveau du système FHA, l’écran de refus de crédit hypothécaire a une valeur minime. »
Essentiellement, il fut un temps où de telles mesures de protection étaient nécessaires, et elles ont peut-être été très utiles dans les jours qui ont suivi le krach du marché immobilier. Mais aujourd’hui, avec des rapports de solvabilité avancés et des normes de prêt beaucoup plus strictes, le drapeau n’a que peu de poids. Cela ajoute également un autre obstacle à un processus déjà laborieux.
Comme l’a déclaré l’agence : « La FHA n’exigera plus des prêteurs qu’ils saisissent les informations de refus dans le FHAC, rationalisant ainsi le processus de souscription des prêts et supprimant un obstacle inutile pour les emprunteurs cherchant à obtenir un financement assuré par la FHA. »
Ce que la renonciation signifie pour les investisseurs
Ne laissez pas les visions des prêts subprime et de 2008 vous hanter. La renonciation de la FHA ne signifie pas que les prêteurs ne seront pas informés des refus passés et qu’ils ne commenceront pas non plus à accorder des prêts à des emprunteurs qui ne sont pas correctement qualifiés. Ils compteront simplement sur rapports de crédit– comme ils le font déjà – pour identifier les demandes de crédit antérieures et les signaux d’alarme plutôt que le système interne de la FHA.
Pour les investisseurs utiliser les prêts FHA pour acheter (et vivre dans) des propriétés de deux à quatre logements, cela pourrait être une bonne chose, du moins si un prêt FHA vous a été refusé à un moment donné ou si vous risquez d’être rejeté la prochaine fois que vous postulerez. L’inconvénient pourrait être l’intérêt supplémentaire que cette renonciation crée pour l’obtention de prêts FHA et, par conséquent, pour le marché du logement à bas prix.
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Étant donné que les prêts FHA permettent des cotes de crédit inférieures et des DTI plus élevés, ils ont tendance à être utilisés par les emprunteurs disposant de moins de ressources financières. Selon le Consumer Financial Protection Bureau, le montant moyen des prêts FHA n’était que de 241 000 $ en 2021. Pour les prêts conventionnels, il était de 290 000 $, tandis que les prêts VA étaient en moyenne de 316 000 $.
Tout cela pour dire que les investisseurs à la recherche de propriétés à bas prix pourraient se retrouver face à une nouvelle concurrence.
Combien plus de concurrence ? Il est difficile de mettre un chiffre là-dessus. Les prêts FHA ne représentent actuellement qu’environ 14 % de tous les prêts hypothécaires, et au-delà, seuls 16 % sont refusés, selon les chiffres les plus récents. Cela signifie que cela dépendra vraiment de l’endroit où vous achetez et de la popularité des prêts FHA auprès des emprunteurs de votre région.
L’essentiel
On ne sait pas quel impact cela aura sur la réalité, mais la dérogation entre officiellement en vigueur aujourd’hui, les effets pourraient donc se faire sentir très bientôt.
La FHA a déclaré que la dérogation serait permanente. L’écran de rejet du crédit hypothécaire n’apparaîtra plus dans le système côté prêteur de l’agence à partir d’aujourd’hui, et sa suppression sera reflétée dans la prochaine version du manuel de politique du logement unifamilial.
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