Le précédent dirigeant de Ginnie Mae appuie un prêt FHA sans acompte

L’ancien président de Ginnie Mae, Ted Tozer, a fait valoir que la FHA devrait réduire ou éliminer complètement l’exigence actuelle d’acompte de 3,5 %.

Il a discuté de cette approche controversée lors d’une table ronde de Community Home Lenders of America à Washington, D.C. plus tôt cette semaine, pour Financement hypothécaire interne.

Ce n’est pas la première fois qu’il lance l’idée de transformer le programme de prêt immobilier FHA en un programme sans acompte.

Dans le passé, tout en défendant cette même position, il remarqué que l’administration Bush avait même proposé un tel changement dès 2004.

La question est : cela pose-t-il plus de risques à une époque où les prix des logements et les taux hypothécaires sont déjà hors de portée pour la plupart ?

La plupart des emprunteurs de prêts FHA exigent un acompte minimum de 3,5 %.

Actuellement, les emprunteurs FHA doivent percevoir 3,5 % du prix d’achat lors de l’achat d’une maison, en supposant qu’ils aient un score FICO de 580.

Ceux avec des scores compris entre 500 et 579 nécessitent un acompte d’au moins 10 %.

Bien qu’il s’agisse d’une barre apparemment basse, elle constitue néanmoins un obstacle pour de nombreux acheteurs potentiels, en particulier pour les emprunteurs à faible revenu et peu d’épargne.

Selon un rapport semi-récent de la Réserve fédérale étudela famille américaine moyenne disposait d’environ 42 000 $ d’économies.

Mais si l’on ventile le montant par âge, les moins de 35 ans ne disposaient que de 11 250 $ et ceux entre 35 et 44 ans n’avaient qu’environ 28 000 $.

L’achat d’une maison, même avec une petite mise de fonds, pourrait facilement anéantir ces économies accumulées. Et rappelez-vous que ces chiffres sont une moyenne.

De nombreuses familles ont beaucoup moins, c’est pourquoi elles continuent probablement à louer si elles souhaitent devenir propriétaires.

Tozer a fait valoir qu’après avoir pris en compte le loyer, les taxes, la nourriture, les services publics et d’autres besoins, les acheteurs potentiels d’une première maison n’ont plus grand-chose à épargner pour un acompte.

L’acompte minimum de la FHA a été augmenté en 2009

Si vous vous en souvenez, la loi de modernisation de la FHA de 2008 a entraîné une augmentation de l’acompte minimum de la FHA de 3 % à 3,5 %.

Il a également interdit l’aide aux acomptes financée par le vendeur, ce qui était corrélé à des taux de défaut beaucoup plus élevés sur les prêts de la FHA.

Ironiquement, ces types de prêts ont entraîné une perte de près de 5 milliards de dollars pour la FHA et ont mis en danger l’ensemble du programme.

À l’époque, certains législateurs préconisaient des exigences de mise de fonds encore plus élevées, comme une mise de fonds minimale de 5 %. Cela ne s’est pas produit.

À l’époque, le gros problème était d’avoir une certaine participation dans le jeu, car ceux qui avaient peu d’investissement n’avaient aucun problème à renoncer à une hypothèque sous-marine.

C’est pourquoi le moment choisi pour cette idée est un peu casse-tête, avec des prix de l’immobilier à des sommets historiques ou proches de ceux-ci et des taux hypothécaires qui ont plus que doublé par rapport aux niveaux du début de 2022.

Même si nous ne sommes plus en 2006, il y a eu beaucoup de spéculations sur le marché immobilier et les prix ne sont certainement pas bon marché.

Le point positif est que la plupart des propriétaires détiennent cette fois des prêts hypothécaires ennuyeux à taux fixe sur 30 ans à des taux ultra bas.

Et les prêts sans mise de fonds sont généralement rares, à l’exception de l’aide à l’achat d’un logement proposée par certaines agences publiques de financement du logement (HFA).

Quel est l’argument en faveur d’un prêt FHA à 0 % aujourd’hui ?

Actuellement, l’obtention d’un prêt FHA nécessite un acompte minimum de 3,5 %, légèrement supérieur au minimum de 3 % requis pour les prêts conventionnels.

Il est intéressant de noter qu’avant l’introduction des offres LTV à 97 % en 2014, il fallait un acompte de 5 % pour obtenir un prêt conventionnel.

Ces 3,5 % sont également nettement supérieurs à ceux requis pour les autres prêts immobiliers garantis par le gouvernement.

Tozer a souligné que les prêts VA et les prêts USDA ne nécessitent pas d’acompte (financement à 100 %, OK !).

Le fait est que ces prêts sont réservés respectivement aux militaires ou à ceux qui achètent dans les zones rurales. En revanche, les prêts FHA sont beaucoup plus largement disponibles.

Quoi qu’il en soit, il soutient que la souscription devrait se concentrer sur les antécédents de crédit de l’emprunteur plutôt que sur l’acompte.

Mais si l’on se souvient de la crise hypothécaire précédente, les cotes de crédit sont en grande partie responsables de la forte augmentation des impayés.

Ainsi, même se fier uniquement à votre cote de crédit n’est peut-être pas la meilleure politique. Bien que les défauts augmentent certainement à mesure que les cotes de crédit diminuent, une approche globale est préférable lors de la formulation des normes de souscription.

Cela signifie considérer le risque à plusieurs niveaux, tels que votre pointage de crédit, votre mise de fonds, votre ratio DTI, vos antécédents professionnels, etc.

Le skin dans le jeu est le coût du transfert

Quant au skin dans le jeu avec une avance nulle, a déclaré Tozer la peau est le prix du déménagement.

En d’autres termes, une fois que les propriétaires à revenus faibles ou modérés déménageront, cela leur coûtera trop cher de déménager.

Et c’est apparemment ce qui les maintiendrait là. Même si cela peut être vrai, continueront-ils à effectuer des paiements ?

Il est peu probable que la proposition de Tozer se concrétise car elle obligerait le Congrès à agir à un moment où l’offre de logements est déjà limitée et l’accessibilité historiquement basse.

Cependant, il existe un autre projet de loi qui offrirait un financement à 100 % aux premiers intervenants ayant besoin d’un prêt hypothécaire, par le biais de la loi HELPER de 2023.

En attendant, il existe déjà d’autres options pour obtenir un prêt FHA sans acompte.

Comme indiqué, de nombreux HFA d’État disposent de programmes proposant des prêts junior à paiement différé qui couvrent l’acompte et même les frais de clôture.

Il existe également des prêteurs privés qui proposent des FHA sans mise de fonds, comme Movement Boost de Movement Mortgage, qui est basé sur une deuxième hypothèque remboursable.

Les options existent donc déjà sans qu’il soit nécessaire d’éliminer complètement les obligations d’acompte par la FHA.