Talon Pelchat
introduction
Les taux hypothécaires ont doublé et triplé dans certains pays depuis 2021. Alors pourquoi les marchés immobiliers résidentiels ne sont-ils pas plus en difficulté ?
Par exemple, la moyenne Le ratio prix de l’immobilier/revenu au Royaume-Uni est 9 fois supérieur. Cela signifie que la plupart des emprunteurs consacrent plus que jamais une part plus importante de leurs revenus au paiement des intérêts et à l’amortissement. L’hypothèque typique au Royaume-Uni dure cinq ans, mais le taux d’intérêt d’un nouveau prêt est passé de 1,8 % il y a un an à 4,6 % aujourd’hui. De nombreux emprunteurs ne pourront pas se refinancer à ce niveau et seront contraints au défaut de paiement. La banque vendra alors la maison, exerçant ainsi une pression à la baisse supplémentaire sur le marché immobilier.
Pourtant, les marchés immobiliers continuent de surprendre. Beaucoup, y compris cet auteur, pensaient que les logements britanniques étaient déjà trop chers, avec un ratio prix/revenu moyen de 6x au cours de la dernière décennie. Ensuite, ces maisons sont devenues encore plus chères. Peut-être que les gouvernements interviendront et soutiendront les emprunteurs à mesure que la pression politique s’accentuera. Ou peut-être que l’inflation se calmera et que les banques centrales baisseront les taux d’intérêt.
Étant donné que de nombreuses variables influencent les prix des logements, la valorisation de l’immobilier résidentiel en tant que classe d’actifs est une entreprise complexe. Alors, quels sont les principaux moteurs de l’industrie, quelles sont les idées fausses les plus courantes et quelles sont les perspectives à long terme ?
L’offre et la demande
Les prix de l’immobilier résidentiel sont influencés par des déséquilibres fondamentaux entre l’offre et la demande ou par de simples spéculations. La première est facile à comprendre : lorsque la demande dépasse l’offre, les prix ont tendance à s’apprécier. L’offre peut être limitée par la croissance naturelle de la population, l’immigration, l’urbanisation, la réglementation ou une combinaison de ces facteurs. Les tendances ont tendance à différer d’un pays à l’autre et même au sein des villes, ce qui rend difficile d’avoir une idée claire de l’état réel des marchés immobiliers.
La distinction entre les rendements nominaux et réels après inflation est essentielle lors de l’évaluation des investissements immobiliers. Par exemple, l’immobilier résidentiel en Chine semble avoir été une valeur sûre au cours des deux dernières décennies, compte tenu de la croissance économique phénoménale du pays. Mais même si cela peut être vrai pour Shanghai et d’autres villes, les prix de l’immobilier chinois n’ont augmenté qu’à un taux nominal de 3,5 % par an entre 2005 et 2022, contre un taux de croissance annuel du PIB de 8 %. Ainsi, en termes réels, l’immobilier résidentiel n’a peut-être pas représenté un investissement aussi important que l’économie chinoise dans son ensemble.
La croissance des prix nominaux et réels des prix immobiliers varie souvent
Sources : Banque des règlements internationaux (BRI) et Finominal
L’hypothèse selon laquelle l’immobilier résidentiel s’appréciera avec le temps est une hypothèse courante, mais ce n’est pas toujours le cas. Lorsque l’équilibre entre l’offre et la demande du marché immobilier est équilibré, les prix peuvent rester stables pendant des décennies. Par exemple, la population allemande n’a que légèrement augmenté, passant de 78 millions en 1970 à 83 millions en 2022, et les prix réels de l’immobilier n’ont pas changé pendant toute cette période.
Les prix des logements peuvent rester stables pendant des décennies
Sources : Banque des règlements internationaux (BRI) et Finominal
Sur la base de la demande fondamentale, les perspectives à long terme pour l’immobilier résidentiel dans les dix plus grandes économies mondiales semblent plutôt sombres. Alors que seulement 4 de ces pays devraient voir leur population augmenter au cours des 80 prochaines années, les 10 devraient voir leur population diminuer d’environ 600 millions de personnes au total. Les efforts visant à augmenter les taux de fécondité en offrant davantage d’allocations familiales ou en encourageant la croissance démographique ont largement échoué. Une immigration accrue peut aider, mais peu de pays ont l’expérience du type d’immigration à grande échelle qui sera nécessaire, et même ceux qui le font peuvent souvent se heurter à une résistance interne.
La majeure partie de ce déclin est attendue après 2050, mais les Nations Unies estiment que le Japon perdra environ 25 millions de personnes d’ici là et en ressent déjà les effets. De nombreuses zones rurales ont connu un dépeuplement rapide et les municipalités locales ont du mal à financer et à doter en personnel les écoles, les hôpitaux et autres infrastructures publiques. Certaines villes offrent désormais des allégements fiscaux aux nouveaux arrivants ou paient simplement les gens pour s’y installer. Dans tous les cas, la demande de logements est moindre, ce qui entraînera à terme une baisse des prix.
Les perspectives démographiques sont sombres dans de nombreuses grandes économies
Croissance démographique estimée, 2023 à 2100
Sources : Nations Unies (ONU) et Finominal
Spéculation
La spéculation est un autre facteur clé des prix de l’immobilier et se présente sous de nombreuses formes. Parfois, les prix augmentent en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. Cela convainc les investisseurs d’investir leur argent et crée une boucle de rétroaction positive.
Dans certains pays, des générations entières ont été élevées sur le concept d’échelle d’actifs. Au Royaume-Uni, cela signifie acheter un petit appartement après l’université, le vendre une fois qu’il a pris de la valeur, acheter quelque chose de légèrement plus grand et, avec un peu de chance, le transformer en une grande maison à la campagne au fil des ans. Bien entendu, cela suppose que les prix de l’immobilier augmentent de façon permanente.
Mais comme sur tout marché financier, ces boucles de rétroaction peuvent conduire à la formation de bulles qui sont assez douloureuses lorsqu’elles commencent à se dégonfler. En tant que puissance économique montante dans les années 1980, le Japon a connu une forte hausse des prix de l’immobilier au cours des années 1980, mais le marché baissier qui a suivi a duré près de trois décennies.
Les marchés baissiers de l’immobilier peuvent être longs et douloureux
Sources : Banque des règlements internationaux (BRI) et Finominal
La politique budgétaire et monétaire peut également encourager la spéculation immobilière. Au lendemain de la crise financière mondiale (GFC), le gouvernement britannique a adopté un programme Help to Buy offrant des prêts hypothécaires sans intérêt, tandis que l’assouplissement quantitatif (QE) et d’autres mesures accommodantes prises par les banques centrales ont fourni un puissant avantage pour les prix de l’immobilier. . Les taux d’intérêt étaient en baisse depuis les années 1980 dans la plupart des pays développés, de sorte que les investisseurs particuliers et professionnels en sont venus à considérer l’immobilier comme une alternative aux obligations et ont détourné des milliards de capitaux des titres à revenu fixe.
En conséquence, les rendements immobiliers ont atteint des niveaux record, les logements britanniques générant moins de 2 % par an de revenus locatifs avant frais d’entretien et impôts. En tant que tel, l’immobilier résidentiel n’avait guère de sens en tant qu’investissement, sauf si on le compare aux rendements obligataires tout aussi faibles, voire négatifs, dans certains pays européens.
Cependant, avec la montée en flèche des taux d’intérêt au cours des deux dernières années, le pendule a basculé dans la direction opposée. Financer l’achat d’une maison est devenu beaucoup plus coûteux, et avec les rendements plus élevés sur le marché des titres à revenu fixe, posséder une maison est devenu encore moins attrayant en tant qu’investissement.
L’effet favorable de la baisse des taux d’intérêt sur l’immobilier s’est dissipé
Source : St Louis FRED, Banque des règlements internationaux (BRI) et Finominal
Autres réflexions
Compte tenu des perspectives désastreuses pour l’immobilier résidentiel, les investisseurs devraient-ils continuer à investir dans cette classe d’actifs ?
C’est difficile à dire à court terme. Il y a tout simplement trop de variables en jeu. Les taux de défaut pourraient augmenter sur les marchés résidentiels soumis à des régimes de taux variables et déclencher une crise de l’immobilier. Ou non.
Prédire les prix de l’immobilier peut être tout aussi futile que prédire les cours des actions. À long terme, il est probablement préférable d’éviter les pays confrontés à des défis démographiques plus importants, alors qu’il peut être intéressant d’explorer ceux dont la population est appelée à croître. Et sur cette base, l’Inde et l’Afrique se démarquent, tout comme les bons vieux États-Unis pour les investisseurs les moins aventureux.
Pour en savoir plus sur Nicolas Rabener et le Finominal équipe, rejoignez la leur rapports de recherche.
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Crédit image : ©Getty Images/lerbank
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