bruce Anane
Le commerce de détail est depuis si longtemps un gros mot pour les investisseurs immobiliers qu’il est difficile de se souvenir de l’époque où il était le chouchou de l’immobilier. Richard Williams
À l’époque où les centres commerciaux surgissaient partout au Royaume-Uni et que les rues principales étaient en effervescence.
La bulle a éclaté avec la vente au détail en ligne dans les années 2010 et la demande pour les magasins physiques a ralenti. Les villes et villages de tout le pays se sont retrouvés avec des centres commerciaux à moitié vides et des magasins fermés. Les loyers ont diminué de moitié au cours des dix dernières années et les valeurs en ont pris un coup. On dirait que le fond est proche, mais beaucoup de gens se sont coupés les mains en essayant d’attraper le couteau qui tombait, donc je ne vais pas appeler le fond de sitôt.
Alors que le commerce de détail au Royaume-Uni (et dans une grande partie de l’Europe) a souffert, une société de placement immobilier espagnole peu connue et axée sur le commerce de détail tente tous les pronostics.
Vive l’Espagne
Lar España Real Estate, cotée à la Bourse de Madrid et propriétaire d’un portefeuille de 1,5 milliard d’euros de centres commerciaux et de parcs d’affaires dans tout le pays, a enregistré des chiffres extraordinaires ces derniers temps.
Les revenus locatifs bruts augmentent de 16,4% à 48,9 millions d’euros au 30 juin 2023, grâce au fort succès locatif. Sur 100 baux au premier semestre (huit nouveaux baux, 22 relocations et 70 renouvellements), les loyers ont augmenté en moyenne de 7,7% par rapport aux loyers précédents, hors hausse liée à l’inflation incorporée dans le contrat de bail. .
La valeur du portefeuille du groupe a légèrement baissé, de seulement 0,5% sur le semestre, après avoir augmenté de 3,5% en 2022 – un résultat impressionnant compte tenu de l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur les rendements immobiliers partout dans le monde.
Les ventes de ses centres commerciaux et retail parcs ont atteint 505,1 millions d’euros au premier semestre 2023, en hausse de 7,5% par rapport à la même période de 2022 et jusqu’à 16,1% par rapport à la même période de 2019 (avant COVID), comme le montre la figure 1. Le nombre de visiteurs n’est pas encore revenu aux niveaux d’avant la pandémie, mais augmente régulièrement d’année en année, avec ses entreprises visitées 39,5 millions de fois au cours des six premiers mois de l’année.
Le taux d’effort – un indicateur clé de la performance du commerce de détail qui mesure le rapport entre le coût total supporté par le détaillant (y compris le loyer et les frais) et les revenus générés par la propriété (également connu sous le nom de ratio du coût d’occupation) – était également très faible. , égal à 9,5%. . Cela augmente l’attractivité des actifs pour les détaillants.
Que se cache-t-il derrière les chiffres ?
Alors qu’il semble que toutes les autres entreprises axées sur la vente au détail continuent de souffrir, comment Lar España publie-t-elle ces chiffres ?
Selon l’entreprise, cela reflète la qualité des actifs, qui sont pour la plupart classés comme « dominants » – de grands centres, dans de grandes zones de chalandise et peu de concurrence. Le secteur de la vente au détail espagnol est différent de celui du Royaume-Uni et des États-Unis et a donc été moins affecté par les événements structurels qui ont frappé le secteur de la vente au détail dans ces pays.
Ce qui s’est confirmé sur les marchés de détail au Royaume-Uni et aux États-Unis, c’est l’offre excédentaire de surfaces commerciales, ce qui a eu pour effet de faire grimper les taux d’inoccupation et de faire baisser les loyers. En Espagne, il n’y a pas de problèmes d’offre excédentaire. Selon le rapport 2021 de Caixabank sur le secteur du commerce de détail, la densité des centres commerciaux par habitant dans le pays est de 0,34 m2, bien en dessous du chiffre américain de 2,35 m2 par habitant. Selon Cushman & Wakefield, la superficie totale classée centre commercial en Espagne s’élève à 11,5 millions de m2 répartis en 410 actifs (centres de plus de 5 000 m2). En comparaison, au Royaume-Uni, il existe environ 17,5 millions de m² répartis dans 726 centres commerciaux. Cela a conduit à un taux d’inoccupation de 18,2 % dans les centres commerciaux britanniques fin 2022 (selon le British Retail Consortium). En Espagne, le taux d’inoccupation dans les centres commerciaux est bien plus faible et s’élève à seulement 4,1 % dans les centres commerciaux de Lar España.
Les centres commerciaux espagnols sont moins exposés aux grands magasins, ce qui a été une cause majeure de la montée en flèche des taux d’inoccupation au Royaume-Uni et aux États-Unis et qui est toujours en cours d’amélioration. Par exemple, selon le rapport Caixabank 2021 sur le secteur du commerce de détail, aux États-Unis, 46 % des surfaces des centres commerciaux étaient louées à des grands magasins ou des hypermarchés, contre 24 % en Espagne.
Le boom de la vente au détail en ligne qui a prévalu aux États-Unis et au Royaume-Uni au cours de la dernière décennie n’a pas encore été observé en Espagne. La société estime que, pour de nombreuses raisons, la part du commerce de détail en ligne dans le total des ventes au détail n’atteindra pas les niveaux de 20 à 30 % observés au Royaume-Uni et aux États-Unis.
Les ventes au détail en ligne devraient atteindre 8 % des ventes totales en 2024 (contre 5 % en 2019). En dehors des deux grandes villes espagnoles de Madrid et de Barcelone, les taux de pénétration du commerce en ligne resteront très faibles, selon l’entreprise, en raison d’un certain nombre de facteurs, notamment la médiocrité des infrastructures et du paysage géographique, qui entravent le fonctionnement efficace du commerce en ligne. .
Prochaine étape du recyclage des ressources
Les valorisations de Lar España ont été soutenues par la vente de deux actifs du parc d’activités en juillet 2023 – Rivas Futura et Vistahermosa – pour un total de 129,1 millions d’euros, avec un rendement de sortie de 6,3 %. Il s’agissait d’actifs matures et établis, avec un taux d’occupation élevé, où des initiatives de gestion d’actifs avaient eu lieu et où les opportunités de valeur ajoutée avaient été épuisées. Les ventes ont été réalisées avec une légère prime par rapport à leur valeur comptable au 31 décembre 2022 et 24 % au-dessus du prix payé respectivement en 2018 et 2016.
Forte du produit de la cession et des réserves de trésorerie existantes (elle dispose désormais d’environ 230 millions d’euros en banque), elle cherchera à acquérir de nouveaux actifs répondant à ses critères d’investissement (grands centres dominants dans leur zone de chalandise et présentant un potentiel de croissance important). croissance du capital et des loyers grâce à des opportunités de gestion intensive des ressources). Elle analyse des dizaines d’actifs dans toute l’Espagne dans le sous-secteur des centres commerciaux, où elle affirme que les rendements sont plus attractifs et qu’il existe une valeur cachée.
Une revalorisation probable ?
Quand on sait que l’entreprise a également un profil d’endettement enviable, avec un Loan to Value (LTV) de 38,1%, un coût moyen de la dette très faible de 1,8% et une maturité moyenne de la dette de 4, 3 ans, c’est déconcertant. pour la voir changer. avec une décote sur la VNI de 48%.
Peut-être traité de la même manière que ses concurrents européens du commerce de détail, ses réalisations lui ont jusqu’à présent échappé à la reconnaissance des investisseurs pour ses réalisations. Cependant, une réévaluation est définitivement envisagée.
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