bruce Anane
Beaucoup d’entre nous ont probablement entendu dire que nous devions augmenter la production alimentaire de 70 % pour nourrir la planète en 2050.
Cela a l’air impressionnant.
Cela ressemble à une opportunité de gagner de l’argent. L’agriculture est le nouveau noir !
Ajoutez à cela l’absence de corrélation entre les rendements agricoles et la plupart des autres classes d’actifs et cela pourrait constituer une opportunité, surtout si l’on considère que certaines des autres classes d’actifs sont actuellement un peu en surpoids.
Alors, quelles sont les opportunités d’investissement dans le secteur ? Et comment le faire sans trop spéculer ?
Il existe de nombreuses façons de se faire connaître : par le biais des matières premières elles-mêmes, par le biais d’entreprises qui fournissent des intrants à l’agriculture tels que des engrais ou des financements, ou peut-être par le biais d’entreprises qui prennent les produits, les regroupent, les transforment et, très probablement, les vendent à des grossistes ou à des grossistes. détaillants. . Toutefois, bon nombre de ces méthodes d’exposition pourraient s’effectuer par l’intermédiaire d’entités cotées, si bien que, dans une certaine mesure, l’objectif de diversification dans des secteurs non liés n’est pas atteint.
Il y a aussi la possibilité d’avoir une exposition au terrain lui-même. L’avantage que cela offre est qu’il offre probablement la corrélation la plus faible avec les autres classes d’actifs. Il est également très présent sur le segment des actifs réels ou alternatifs.
Si l’exposition à des terres agricoles est souhaitable, il s’ensuit qu’un certain nombre de questions doivent être prises en compte.
Tout d’abord : où devriez-vous envisager d’investir ? Il existe quelques directives simples à ce sujet :
- Si l’agriculture a besoin de subventions pour être rentable, n’y allez pas. Le risque que le gouvernement modifie les règles est important. Les subventions peuvent provoquer une ruée vers le sucre à court terme, mais elles rendent le secteur agricole lent et moins innovant, et ni l’une ni l’autre ne mène à une fin heureuse.
- S’il y a un risque de ne pas pouvoir récupérer votre capital, n’y allez pas. C’est probablement l’un des risques les plus importants dans de nombreux pays. Soyez très prudent si l’État de droit n’est pas fort, s’il y a de la corruption et si le pays ne dispose pas d’un système de titres fonciers de haute qualité.
- Même si vous le souhaitez, pouvez-vous y investir ? Pour une raison qui semble souvent séduisante à première vue, de nombreux pays ou États/provinces ont une vision négative des investissements extérieurs dans leur secteur agricole.
Une fois que vous avez décidé où investir, la deuxième question est de savoir comment investir. Vous pouvez agir directement ou investir par l’intermédiaire d’une entité commune telle qu’un fonds. Il y a quelques points à considérer ici :
- Un investissement direct vous donne un contrôle total mais vous devez organiser sa gestion. Vous pouvez sortir quand vous le souhaitez, vous pouvez le faire comme vous le souhaitez.
- Les investissements directs nécessiteront une échelle pour des performances optimales, disons un minimum de 10 millions de dollars pour l’Australie. Une valeur inférieure rend difficile une efficacité élevée, ce qui compromet les rendements. L’inconvénient est que vous risquez de vous retrouver avec une concentration des actifs, c’est-à-dire tous les investissements dans une seule exploitation agricole dans une région, à moins que vous ne puissiez vous permettre quelques exploitations agricoles dans différentes régions ou secteurs. Si vous louez la ferme, l’échelle est moins critique.
- Un fonds a le potentiel d’offrir de la diversité puisqu’il est possible de posséder une petite partie de plusieurs fermes plutôt que 100 % d’une seule ferme. Cela peut être une bonne stratégie d’atténuation des risques. Avec cette approche vous accompagnez le manager. Vous devrez également payer des frais de gestion, alors veillez à examiner la structure totale des frais et assurez-vous qu’elle est alignée. L’autre inconvénient d’une entité mixte est que vous abandonnez un certain contrôle.
Troisièmement, devriez-vous gérer la ferme ou la louer ? Ceci est plus complexe et certaines des questions clés à considérer comprennent :
- Comment se comparent les rendements des deux options ? Il va de soi que si vous devez assumer un risque opérationnel, vous pouvez vous attendre à un rendement plus élevé que la location à un tiers pour exploiter et ne percevoir que des revenus locatifs importants. Cependant, ce n’est pas toujours le cas et nous voyons de nombreux cas où le crédit-bail offre des rendements comparables à ceux de l’exploitation. La raison en est que les baux sont souvent tarifés à un prix plus élevé en raison de la demande des agriculteurs pour une échelle supplémentaire. Cela peut être judicieux pour les agriculteurs dont les coûts fixes sont élevés et qui peuvent être dilués par l’expansion. Par exemple, il est courant que les agriculteurs investissent trop dans les machines compte tenu de la taille de leur entreprise, mais l’ajout d’une autre ferme peut signifier que les machines peuvent être utilisées plus efficacement et ont un faible coût marginal.
En Australie, nous constatons des taux de location de 4,0 à 5,0 % bruts, soit 3 à 4 % nets, et des rendements d’exploitation moyens de 4 à 6 % nets. Il est difficile de voir la petite différence qui tient compte de profils risque-rendement très différents.
- En quoi l’appréciation des terres diffère-t-elle entre les deux options ? Les premiers principes suggèrent que la valeur des terres devrait augmenter au même rythme, car les facteurs déterminants sont essentiellement les mêmes, que la ferme soit louée ou gérée. La question clé ici est que le locataire doit penser comme un propriétaire, avoir une vision à long terme et ne pas rechercher les rendements à court terme qui peuvent être obtenus si, par exemple, la ferme est mal entretenue ou lésine sur les coûts des engrais et du sol. la fertilité. c’est délabré.
Growth Farms est un gestionnaire d’investissement spécialisé dans l’agriculture australienne et gère actuellement env. 450 millions de dollars d’actifs pour les institutions internationales, les family offices et autres.
