bruce Anane
Les fiducies de placement immobilier (REIT) sont des sociétés qui possèdent, gèrent ou financent directement des propriétés génératrices de revenus. Ils se concentrent généralement sur les propriétés commerciales (centres commerciaux, hôtels, complexes de bureaux, etc.) plutôt que sur les propriétés résidentielles, sont négociables en bourse et regroupent l’argent des investisseurs dans des participations diversifiées – considérez-les comme l’équivalent des fonds de placement immobilier – il écrit Dominique Riedl
Comment fonctionnent les REIT ?
Les REIT sont un véhicule d’investissement internationalement reconnu, créé pour la première fois aux États-Unis en 1960, dans le but d’élargir la participation à l’immobilier en tant que classe d’actifs. Le Royaume-Uni a pris un peu de retard en adoptant une législation sur les REIT en 2007. Les critères d’éligibilité au statut de REIT varient selon les territoires mais, en général, une entreprise doit :
- Investissez au moins 75% de votre patrimoine dans l’immobilier.
- Gagnez au moins 75 % de vos bénéfices grâce à la location d’une propriété, aux intérêts hypothécaires ou à la vente de propriétés.
- Distribuer au moins 90 % du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires.
- Ne pas avoir plus de 50 % de ses actions détenues par 5 actionnaires ou moins.
- Au Royaume-Uni, l’activité de location immobilière doit comprendre au moins 3 propriétés et aucune propriété ne peut en représenter plus de 40 %.
En contrepartie, les REIT bénéficient d’un régime fiscal favorable. Par exemple, les REIT britanniques ne paient pas d’impôt sur les sociétés ni d’impôt sur les plus-values sur leurs investissements immobiliers, contrairement à des véhicules moins efficaces et plus anciens tels que les sociétés immobilières et les Property Unit Trusts.
En conséquence, 80 % des sociétés immobilières les plus anciennes du Royaume-Uni (en termes de valeur) se sont converties en REIT, selon la British Property Federation.
Comme pour les fonds d’actions, il existe différents types de REIT. Certaines sont grandes avec des portefeuilles très diversifiés tandis que d’autres se spécialisent dans un type particulier de biens immobiliers.
Par exemple, certaines FPI se concentrent sur le self-stockage, les cabinets médicaux ou les petites entreprises. 90 % de tous les REIT sont connus sous le nom de REIT d’actions et investissent directement dans leurs propriétés.
Les REIT hypothécaires accordent des prêts hypothécaires aux propriétaires ou achètent des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), tandis que les REIT hybrides mélangent et associent les deux approches.
Pourquoi les REIT sont-ils meilleurs que l’investissement immobilier direct ?
Les REIT peuvent être cotés en bourse et négociés en bourse, tout comme les autres titres cotés en bourse.
Cela rend les REIT très liquides par rapport aux propriétés individuelles dont l’achat ou la vente peut prendre un certain temps, comme tout propriétaire peut en témoigner. L’illiquidité a également souvent constitué un problème pour les sociétés immobilières cotées.
Leur structure a obligé certains à limiter les rachats en période de tensions, bloquant les investisseurs car la société n’a pas réussi à liquider ses avoirs assez rapidement.
En tant que véhicules d’investissement en commun, les REIT ont le pouvoir financier d’investir dans plusieurs propriétés, tandis que les petits investisseurs sont obligés de placer tous leurs paris sur une seule propriété sur un seul marché s’ils investissent directement.
Vous pouvez également investir à l’échelle mondiale de manière diversifiée FNB de FPI pour 50 £ au lieu des millions dont vous auriez besoin pour acheter une seule et brillante tour à Londres.
De plus, vous n’avez pas besoin de devenir un expert en planification, financement, développement et entretien immobilier lorsque vous pouvez confier tout cela à l’équipe de direction d’un FPI.
Comment les REIT s’intègrent-ils dans mon portefeuille ?
Inclure les REIT dans votre allocation d’actifsvous pouvez réduire le risque associé à votre portefeuille en diversification.
Les REIT sont également largement utilisés par les investisseurs intéressés par des rendements de dividendes élevés. L’obligation pour les REIT de répercuter 90 % des bénéfices dividendesDe plus, le fait que de nombreux locataires signent des baux à long terme fait des REIT une source de revenus utile.
Comment choisir les ETF REIT ?
Les FNB REIT offrent les mêmes avantages que les autres types de FNB : un moyen simple, transparent et pratique d’investir dans un panier de titres négociables.
Les ETF REIT suivent les indices boursiers REIT afin que vous puissiez profiter de la performance de l’ensemble des marchés immobiliers plutôt que de parier sur quelques sociétés immobilières. De plus, la reconnaissance internationale des REIT a permis le développement d’ETF immobiliers mondiaux à faible coût.
Si vous préférez une exposition internationale et un potentiel de rendements plus élevés, jetez un œil à FTSE EPRA/NAREIT a développé l’indice Dividend+.
Si vous avez confiance dans les perspectives à long terme du marché britannique, étudiez Indice FTSE EPRA/NAREIT Royaume-Uni.
Bien entendu, il est important de rechercher la composition des indices suivis par les ETF sélectionnés.
Les 10 plus grands ETF immobiliers du marché
Le tableau suivant résume les principaux ETF immobiliers disponibles pour les investisseurs européens.
Vous pouvez utiliser nos outils de comparaison de graphiques et de comparaison détaillée pour évaluer vos choix en fonction d’indicateurs clés.
Bien sûr, le Royaume-Uni est bien servi par les ETF immobiliers (après tout, l’immobilier est une obsession nationale !) et 17 sont disponibles dans notre Recherche sur les FNB (au 11/2020)
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