bruce Anane
Quelques Les Propcos cotées sont désormais un « achat » et voici pourquoi…
Il est ironique que ce dont le secteur immobilier coté semble avoir plus que tout besoin en ce moment, c’est d’une bonne récession, n’est-ce pas ?
Il existe plusieurs sociétés immobilières décentes. Pourquoi, alors, se négocient-ils aujourd’hui à des décotes aussi importantes par rapport à la valeur liquidative sur les marchés cotés ?
Arrêtons-nous une seconde et réfléchissons à ce que cela signifie. 1 £ d’actifs immobiliers (nets de passif !) peut désormais être acheté pour 65p, ou moins dans certains cas. Cela semble intéressant en ce moment si vous choisissez la bonne entreprise. Et si vous avez le courage et la patience de croire que la décote se réduira grâce à l’appréciation du cours des actions, plutôt qu’à la baisse des valorisations !
Les rendements en dividendes de certaines de ces actions se situent aujourd’hui autour de 7 %, même pour certains des portefeuilles les mieux gérés ; un niveau auquel les flux de trésorerie actualisés ne permettraient pas d’acheter les actifs sous-jacents. Alors, ces actions pourraient-elles être une bonne affaire aujourd’hui ? La bourse ne semble pas le penser.
Mon opinion, pour ce que ça vaut, est que 7 % est un rendement de dividende assez attrayant puisque nous avons probablement dépassé le pic du cycle d’inflation et que les taux d’intérêt sont probablement proches de leur sommet. (Si vous recherchez un rendement, certains autres types de sociétés de services financiers offrent près de 10 % par an, mais leurs actifs rentrent chez eux chaque soir, ce qui est une proposition tout à fait différente !).
À un moment donné, la récession, ou une version de celle-ci, se fera sentir et les taux d’intérêt baisseront à nouveau, et il existe plusieurs scénarios dans lesquels cela pourrait se produire de manière assez brutale.
Faisons quelques calculs…
Disons qu’il faut deux ans pour que les taux d’intérêt reviennent à 3 % (de nombreux économistes sont plus agressifs que cela, tant en termes de rapidité que de quantum). Disons que ces taux d’actualisation sont ajustés pour afficher une décote de 15 % par rapport à la valeur liquidative (c’est-à-dire pas entièrement par rapport à la valeur liquidative ou, en d’autres termes, permettant aux valorisations de baisser davantage avant d’atteindre leur niveau).
Si ces hypothèses (je pense raisonnables) se réalisent, vous pourriez potentiellement obtenir un gain en capital de 20 % sur ces niveaux de cours des actions et vous retrouver avec un rendement de dividende annuel de 7 % en attendant. Cela représente un rendement total largement supérieur à 30 % au cours des deux prochaines années. Si cela prend plus de temps, disons quatre ans, le rendement annuel diminue, mais atteint un rendement total composé toujours sain de 10/11 % par an sur la période. Si l’inflation sous-jacente reste obstinément élevée, disons à 5 % par an sur la période, cela représente quand même un rendement réel proche de 6 % sur quatre ans. Supérieur aux moyennes à long terme.
Alors, qu’est-ce qui ne va pas? Eh bien, quelques choses en fait. La raison pour laquelle vous n’achèteriez pas de REIT aujourd’hui est que vous pensez que la valeur de leurs actifs n’est pas crédible et va encore baisser, qu’ils ne pourront pas refinancer leurs portefeuilles, que d’autres actions sont plus attractives et que vous serez plus vite que les autres. marché pour identifier le point le plus bas du cours de l’action et y revenir avant les autres.
Concernant le premier sujet, certaines équipes de gestion ont « prouvé » que leurs valorisations sous-jacentes étaient correctes en vendant récemment un ou deux de leurs actifs à ces valeurs. Sur le second, certains LTV sont désormais inférieurs à 20 % ; il ne faut jamais dire jamais, mais ces entreprises n’échouent pas. Troisièmement, toutes les actions bénéficient dans une certaine mesure lorsque les taux d’intérêt baissent à mesure que la valeur future de leurs flux de trésorerie augmente, mais peu d’autres, voire aucune, corrigent à peu près de la même manière qu’une société immobilière adossée à des actifs réels, où la valeur comptable sous-jacente augmente également les actifs. Et quatrièmement, si le cours de l’action d’un REIT meilleur que la moyenne peut chuter de plus de 17 % en une semaine (comme ce fut le cas récemment !), croyez-moi, il peut même se corriger aussi rapidement. Et cela représente une année de votre potentiel de gains à partir d’ici. Je suis presque sûr que ça vous manquera.
Aujourd’hui, les marchés sont émotifs et craintifs. Surtout le marché des REIT. Suivez les mathématiques ; soyez logique et gourmand.
Publié par nos amis sur :
Publié initialement en juillet 2023.
