Edouard Saurel
Au cœur de l’Amérique, Indianapolis, dans l’Indiana, est depuis longtemps un joyau pour les investisseurs immobiliers en quête de stabilité et de croissance. Situé au carrefour du Midwest, le marché immobilier d’Indianapolis offre un mélange unique d’abordabilité, de résilience économique et d’une renaissance urbaine florissante. Avec un marché du travail robuste, une population croissante de 2,1 millions d’habitants et un éventail diversifié de quartiers, cette ville dynamique est devenue une destination de choix pour les investisseurs immobiliers cherchant à exploiter le potentiel de croissance solide à long terme.
Dans cet article, nous examinerons les facteurs clés qui animent le marché immobilier d’Indianapolis et pourquoi il pourrait continuer à être un endroit idéal pour investir.
Population et marché du travail
La MSA d’Indianapolis, qui comprend Indianapolis, Carmel et Anderson, a connu une croissance démographique notable, qui s’élève actuellement à environ 2,1 millions d’habitants, contre 1,5 million en 2000. Cette trajectoire démographique ascendante a été une tendance constante ces dernières années, ce qui en fait un perspective intéressante pour les investisseurs immobiliers.
Une population croissante signifie une plus grande demande de logements, tant en location qu’en propriété, ce qui, bien sûr, peut se traduire par une valeur immobilière plus élevée et des revenus locatifs plus élevés pour les investisseurs.
Le solide marché du travail d’Indianapolis joue un rôle essentiel pour attirer les résidents. La ville abrite un large éventail d’industries, notamment la finance, la santé, la technologie et l’industrie manufacturière, avec de grandes entreprises telles qu’Angi, Eli Lilly et Cummins qui y sont largement présentes. Dans le graphique ci-dessous, vous verrez qu’Indianapolis a constamment surpassé le taux de chômage national au cours de la dernière décennie et a connu une reprise beaucoup plus rapide depuis la pandémie.
Dans l’ensemble, c’est une excellente nouvelle pour tout investisseur cherchant à entrer sur le marché pour une croissance à long terme.
Prix et inventaire des maisons à Indianapolis
De 2019 à 2023, le paysage immobilier d’Indianapolis a connu une transformation significative, les prix de l’immobilier étant passés de 115 000 $ à 237 000 $. Cette augmentation notable équivaut à une incroyable augmentation de 106 % en seulement quatre ans. Pour les investisseurs immobiliers qui étudient le marché d’Indianapolis, ces données présentent à la fois des opportunités et des risques.
Du côté des opportunités, l’appréciation des prix démontre le potentiel de retour sur investissement solide de la ville. Le marché du travail florissant d’Indianapolis, la croissance démographique et la stabilité économique ont contribué à cette croissance remarquable. De plus, vous pouvez obtenir un meilleur rapport qualité-prix à Indy, car les maisons sont plus grandes et moins chères que sur d’autres marchés, ce qui constitue un attrait majeur pour les travailleurs à distance à la recherche de plus d’espace.
Il est toutefois crucial que les investisseurs restent vigilants, car des hausses rapides des prix peuvent également introduire des risques de surévaluation et de corrections du marché. Indianapolis a perdu une partie de sa valeur lors de la correction de 2022 qui a frappé le pays, mais elle s’est rétablie aussi bien que n’importe quel autre marché. Dans l’ensemble, avec une appréciation rapide, méfiez-vous du sol qui tombe.
Le graphique ci-dessus montre l’offre. Cela ne semble pas différent de la plupart des autres marchés. Nous sommes partout dans un environnement de faible offre.
Prix de location à Indianapolis
Le marché locatif à Indianapolis a montré une tendance constante à la hausse, les prix des loyers passant de 950 $ en 2019 à 1 339 $ en 2023.
Cela représente une croissance substantielle de 41 % au cours des quatre dernières années. Pour les investisseurs immobiliers qui étudient le marché d’Indianapolis, ces données sur les locations offrent des informations précieuses. Premièrement, cela met en évidence l’attractivité croissante de la ville pour les locataires, qui va de pair avec la croissance démographique et un bon marché du travail. Alors que de plus en plus de personnes sont attirées par la région, la demande de propriétés locatives reste forte, offrant aux investisseurs un flux de revenus régulier et un potentiel de rendements sains.
D’un autre côté, les prix des loyers restent bas par rapport à de nombreux grands marchés aux États-Unis. Cela rend beaucoup plus difficile l’obtention de liquidités à mesure que les taux d’intérêt ont augmenté, mais c’est l’histoire de l’époque.
Perspectives de flux de trésorerie à Indianapolis
Les flux de trésorerie à Indianapolis étaient autrefois possibles, mais avec des taux d’intérêt plus élevés et une appréciation exponentielle, cela est devenu difficile. Cela dit, dans certains endroits, vous pourrez peut-être faire bouger les choses avec le bon accord.
Sur la carte ci-dessus, vous verrez le ratio loyer/prix (RTP) de chaque code postal, qui est une indication de la durabilité des flux de trésorerie. En général, lorsque vous recherchez des flux de trésorerie, vous souhaitez trouver un ratio RTP proche de 1 %. À Indy, la plupart des meilleures options de trésorerie se trouvent au sud et à l’est du centre-ville. Les principaux codes postaux d’Indianapolis pour RTP sont :
- 46218 – Royaume du Nord-Est (0,76%)
- 46222 – Côté Ouest (0,74%)
- 46241 – Comté de Marion (0,73%)
Gardez simplement à l’esprit qu’avec des taux d’intérêt plus élevés, vous pourriez avoir du mal à obtenir des flux de trésorerie, même dans un marché qui a été favorable ces derniers temps.
Stratégies gagnantes
Peter Stewart, un agent immobilier favorable aux investisseurs dans la région d’Indianapolis, dit qu’il aime « les propriétés résidentielles multifamiliales pour le flux de trésorerie nécessaire aux locations à long terme ; se retourne; et des maisons unifamiliales à proximité du centre-ville pour des stratégies de location de courte et moyenne durée.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement à Indy, travaillez avec un agent immobilier local favorable aux investisseurs, comme Peter Stewart, qui pourra vous guider à travers les stratégies, les tactiques et les quartiers sur lesquels vous concentrer.
Voici comment contacter Stewart sur Agent Finder :
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Depuis 2009, Peter aide les gens à investir dans l’immobilier et est également lui-même un investisseur immobilier passionné depuis 2011, possédant de nombreuses propriétés dans tout le pays.
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Remarque de BiggerPockets : Ce sont des opinions rédigées par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les vues de BiggerPockets.
