Edouard Saurel
Les chercheurs de Département du logement et du développement urbain (HUD) sont créer une expérience qui repose sur un concept simple pour parvenir à une plus grande sécurité du logement : le projet fournirait paiements directssous forme de cartes de débit prépayées, aux locataires modestes inscrits sur la liste d’attente des bons de logement.
Les bénéficiaires n’auraient pas droit à plus d’argent que ce que leur offre un bon de logement, mais la rationalisation du processus pourrait accroître l’efficacité de l’aide au logement, permettant ainsi au financement fédéral d’atteindre davantage de personnes dans le besoin. Et les propriétaires n’auraient pas à faire face aux obstacles bureaucratiques qui rendent plus difficile la location pour les détenteurs de bons.
Les problèmes avec les bons pour choisir un logement
Recherche Montre que l’aide fédérale au loyer a sorti 3 millions de personnes de la pauvreté en 2018, réduit le sans-abrisme et les coûts des soins de santé et améliore les résultats éducatifs et sociaux des enfants, ce qui contribue à atténuer le cycle de la pauvreté. Mais malgré le succès des programmes existants, environ 16 millions de familles confrontées à des coûts élevés restent sans aide en raison de contraintes financières.
Les agences locales de logement public examinent les demandes de Housing Choice Voucher à partir d’une liste d’attente de personnes dont les revenus sont très faibles par rapport à la médiane de la région, mais un financement inadéquat signifie que les candidats attendent en moyenne. 28 mois pour recevoir de l’aide. Ce chiffre n’inclut pas les millions de locataires éligibles qui ne reçoivent jamais de bon.
Pour les candidats qui parviennent à obtenir l’approbation, le combat ne s’arrête pas là. Un HUD étude a constaté qu’en 2019, seuls 61 % des détenteurs de bons ont pu trouver un logement locatif dans les 180 jours suivant la recherche. La durée moyenne des recherches était de 60 jours. Les autorités chargées du logement public déterminent la date d’expiration du bon. En règle générale, le titulaire du bon n’aura que 60 à 120 jours pour trouver un logement locatif convenable avant de renoncer au bon, selon les règles de l’agence locale de logement social.
L’un des problèmes est qu’il est difficile pour les détenteurs de bons de trouver une unité appropriée. Dans un institut urbain étude sur 341 000 annonces de location, seulement une unité sur 39 présentait des unités potentiellement éligibles en fonction des paramètres de test et des limites de location. Les détenteurs de bons peuvent choisir de louer une unité coûtant plus que les limites du HUD, mais doivent compenser la différence.
Un autre problème est que les propriétaires de logements éligibles refuseront probablement les locataires potentiels utilisant des bons de logement, en particulier dans les zones où aucune loi n’interdit aux propriétaires de refuser l’accès aux détenteurs de bons de logement. Le taux de rejet du propriétaire est 77% dans les zones sans lois anti-discrimination, contre 35 % dans les zones bénéficiant de telles protections, ce qui ne couvre qu’environ une famille titulaire de bons sur trois. Les propriétaires des quartiers à faible pauvreté ont tendance à refuser davantage de locataires avec des bons, ce qui signifie qu’il est encore plus difficile de trouver un logement dans un bon quartier.
La perception qu’ont les propriétaires des locataires à faible revenu peut jouer un rôle, mais le bon de choix de logement (Article 8), le programme impose également une surveillance supplémentaire, demande plus de travail de la part du propriétaire et implique des considérations financières, le tout décourager les propriétaires de participer.
L’une des principales préoccupations est que, dans un marché locatif en pleine effervescence, un propriétaire peut pourvoir un logement vacant plus rapidement et à un loyer plus élevé auprès d’un locataire sur le marché libre. Un propriétaire peut déplacer un locataire du marché libre dans un délai de deux à trois jours, contre au moins 10 jours pour les détenteurs de bons de logement, en raison d’une inspection immobilière obligatoire et d’autres obstacles impliqués dans le programme de bons de logement.
Il existe certaines raisons d’accepter les bons de choix de logement, notamment la forte demande et la publicité gratuite sur les sites Web des agences de logement public, mais dans un marché locatif tendu, les inconvénients l’emportent sur les avantages pour de nombreux propriétaires.
Une autre préoccupation commune parmi les propriétaires est la possibilité que les locataires bénéficiant de bons endommagent leurs logements, car le programme de bons de choix de logement ne paie pas de dépôt de garantie. Et si l’inspection révèle des réparations nécessaires, c’est une autre considération financière à laquelle les propriétaires doivent faire face.
L’aide directe au loyer est-elle une meilleure option pour les propriétaires et les locataires ?
Les chercheurs du HUD prévoient de tester si un processus direct et rationalisé serait plus utile aux Américains à faible revenu, en s’inspirant d’un programme d’aide au logement testé au début des années 1970. Ils ont découvert anciens rapports soulignant le succès du programme expérimental d’aide au logement, qui distribuait de l’argent directement aux locataires, fournissant une aide en espèces dans la plupart des cas 50 000 familles au cours de neuf années. Le Congrès a avancé dans la création du programme Section 8 avant la fin de la recherche, mais les chercheurs du HUD redonnent désormais vie à l’idée.
De plus, les chercheurs développent un projet en cours plan à Philadelphie testant l’idée d’une aide directe en espèces, avec plus de deux douzaines projets pilotes de revenu garanti à travers le pays. Ces programmes étudient l’impact de l’octroi de paiements mensuels en espèces sans restriction aux résidents locaux à faible revenu.
L’aide rationalisée au logement s’est également révélée efficace dans les programmes d’aide d’urgence au loyer pendant la pandémie, qui sont devenus moins onéreux que les bons de logement. Par exemple, les demandes d’expulsion de Denver ont été en baisse de 40% en 2021 par rapport aux moyennes d’avant la pandémie, probablement en raison du programme d’aide d’urgence au loyer.
Des groupes philanthropiques ont déjà exprimé leur intérêt pour financer l’idée du HUD, a déclaré un responsable du HUD. Voix. HUD ne peut pas légalement fournir un financement fédéral en espèces aux locataires, c’est pourquoi les chercheurs s’appuient sur un financement philanthropique pour l’étude. L’espoir est que l’étude fournira des preuves en faveur d’une modification de la loi.
Lors des premières réunions, les dirigeants lancent un petit projet pilote, mais s’il réussit, il pourrait évoluer vers une étude plus vaste, qui pourrait attirer l’attention du Congrès et modifier de façon permanente l’approche fédérale en matière d’aide au logement. Cela pourrait prendre une décennie, mais cela pourrait permettre à davantage de locataires de trouver un logement en allégeant un peu la pression. les propriétaires. Le responsable du HUD a expliqué que l’objectif est que les propriétaires travaillent directement avec les locataires, afin qu’il n’y ait aucun sentiment d’interférence de la part de l’agence de logement public.
Contrairement aux mensualités illimitées testées dans les projets pilotes de revenu garanti, l’argent fourni dans l’étude HUD devrait être utilisé pour payer le loyer. L’étude proposée assignerait au hasard les candidats des listes d’attente de bons existants dans un groupe diversifié de villes pour recevoir soit un bon de logement traditionnel, soit un paiement mensuel direct de la même valeur.
Pour les destinataires de Modèle d’assistance directe à la location, le propriétaire ne serait pas obligé de planifier une inspection et il n’y aurait pas de contrat entre le propriétaire et l’agence de logement social. Les interactions entre les propriétaires et le personnel des agences de logement social seraient minimisées.
Au lieu de cela, le locataire serait responsable d’inspecter le logement avant d’emménager, et l’agence de logement public organiserait une inspection à distance ou en personne avec le locataire après le déménagement. Le locataire sera également responsable de payer au propriétaire la totalité du loyer mensuel.
Étant donné que l’étude sélectionnera des participants issus des listes d’attente existantes, les locataires potentiels seront déjà entièrement sélectionnés et approuvés, ce qui profitera aux propriétaires.
Idéalement, l’étude durerait quatre ans, pendant lesquels les chercheurs du HUD pourraient évaluer les résultats. Ils évalueraient probablement la participation des propriétaires, par exemple, et observeraient si les bénéficiaires de paiements en espèces trouvent un logement plus rapidement ou restent plus longtemps dans leur logement locatif.
Dans la mesure où la perception qu’ont les propriétaires des locataires à faible revenu est responsable du rejet des candidats aux bons de choix de logement, les paiements directs aux locataires peuvent ne pas avoir l’effet souhaité. C’est pourquoi il est important de tester l’idée. Il existe également certains problèmes que l’aide directe au loyer ne peut pas résoudre, comme le financement limité de l’aide au logement en général et la pénurie de logements abordables et adaptés aux personnes bénéficiant d’une aide au logement. Cependant, l’élimination d’une partie des formalités administratives pourrait signifier que les fonds fédéraux d’aide au logement seront encore plus étendus.
L’essentiel
Trouver un propriétaire qui accepte les bons de choix de logement peut être un défi pour les locataires, et cela peut être dû en grande partie à la complexité du processus pour les propriétaires. HUD a l’intention de tester la théorie selon laquelle fournir des aides au logement aux locataires directement sous forme d’argent liquide est un moyen plus efficace d’améliorer les résultats en matière de logement pour les personnes à faible revenu. Les chercheurs n’en sont qu’à leurs débuts et cela pourrait prendre une décennie pour modifier le programme actuel de bons de choix en matière de logement, mais les implications pour les propriétaires et les locataires pourraient être importantes.
Prêt à réussir votre investissement immobilier ? Créez un compte BiggerPockets gratuit pour en savoir plus sur les stratégies d’investissement ; posez des questions et obtenez des réponses de notre communauté de plus de 2 millions de membres ; connectez-vous avec des agents favorables aux investisseurs ; et beaucoup plus.
Remarque de BiggerPockets : Ce sont des opinions rédigées par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les vues de BiggerPockets.
