Talon Pelchat
Les taux hypothécaires ont atteint les leurs point culminant depuis près de 23 ans la semaine dernière et les consommateurs ont réagi en conséquence. Selon la Mortgage Bankers Association (MBA), les demandes de prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison ont diminué de 27 % par rapport à l’année dernière, tandis que les demandes de refinancement ont diminué de 21 %.
« Dans l’ensemble, les demandes de renseignements ont diminué, car les acheteurs potentiels et les propriétaires continuent de ressentir l’impact taux élevés» précise Joel Kan, vice-président du MBA et économiste en chef adjoint, dans un communiqué.
« Élevé » est certainement une façon de le dire. Le taux moyen des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans a atteint 7,31 %, le niveau le plus élevé depuis fin 2000. Dans le même temps, les taux hypothécaires jumbo ont atteint leur plus haut niveau en 2000. L’histoire enregistrée du MBA (Depuis 2011).
De toute évidence, des coûts de financement plus élevés ne sont pas bénéfiques pour les investisseurs, mais une moindre concurrence de la part des acheteurs de maison pourrait certainement être une bonne chose. La question est : ces tendances vont-elles se poursuivre, et si oui, pendant combien de temps ?
Tous les regards sont tournés vers la Fed
Les taux hypothécaires ont augmenté depuis que la Réserve fédérale a commencé à augmenter le taux des fonds fédéraux en mars dernier. En fait, depuis cette première augmentation des taux, le taux hypothécaire moyen sur 30 ans est passé de moins de 4 % aux 7,31 % que nous connaissons aujourd’hui.
Cependant, lors de sa réunion du mois dernier, le Comité fédéral de l’Open Market (FOMC) a décidé de suspendre les hausses de taux, maintenant le taux des fonds fédéraux dans la fourchette de 5,25 % à 5,50 % dans laquelle il se trouve depuis juillet.
Cette pause signifie-t-elle que les taux hypothécaires vont bientôt baisser ? Probablement pas. La décision de la Fed était probablement temporaire. Selon leurs projections trimestrielles, non seulement les membres du FOMC ont largement indiqué qu’une nouvelle hausse des taux se profilerait à l’horizon avant la fin de l’année, mais le président de la Fed, Jerome Powell, l’a également déclaré, indiquant que le groupe estime que les taux devront rester plus élevés pendant une période prolongée pour aider l’économie à atteindre ce taux d’inflation magique de 2 %.
Powell a déclaré lors d’une conférence de presse après la réunion :
« Nous sommes déterminés à atteindre et à maintenir une position de politique monétaire aussi
suffisamment restrictive pour ramener l’inflation à notre objectif de 2 % au fil du temps. Les participants du FOMC ont rédigé leurs évaluations individuelles d’une trajectoire appropriée pour le taux des fonds fédéraux, sur la base de ce que chaque participant considère comme le scénario le plus probable pour l’avenir. Si l’économie évolue comme prévu, le participant médian s’attend à ce que le niveau approprié du taux des fonds fédéraux soit de 5,6 % à la fin de cette année, de 5,1 % à la fin de 2024 et de 3,9 % à la fin de 2025 ».
Pour l’instant, l’outil FedWatch du groupe CME prévoit que la prochaine hausse des taux aura lieu lors de la réunion du FOMC du 13 décembre. Si cette augmentation devait se matérialiser, cela entraînerait probablement des taux hypothécaires plus élevés pendant une période plus longue et le même déclin de la demande des consommateurs qui en résulterait.
Autres facteurs qui pourraient jouer un rôle
Les taux d’intérêt ne sont pas non plus la seule chose qui pourrait maintenir la demande à un niveau bas. Le remboursement des prêts étudiants vient de reprendre le 1er octobre (après plus de trois ans d’interruption en raison de la pandémie), ce qui a mis à mal le portefeuille de nombreux acheteurs potentiels.
Il y a aussi une grève des Travailleurs unis de l’automobile, qui pourrait nuire à l’économie, ainsi qu’une fermeture imminente du gouvernement. Même si le Congrès a effectivement adopté un projet de loi de dernière minute pour maintenir le gouvernement ouvert ce week-end, il ne financera le gouvernement que jusqu’à la mi-novembre, juste après la prochaine réunion de la Fed (et une éventuelle hausse des taux).
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Tous ces facteurs pourraient entraîner des difficultés financières pour les consommateurs américains, ce qui pèserait encore davantage sur la demande d’achat de maisons. En fait, MBA prévoit que les achats diminueront d’environ 5 milliards de dollars entre ce trimestre et le suivant et de 34 milliards de dollars supplémentaires d’ici le premier trimestre de l’année.
L’essentiel
Les conditions ne seront pas optimales pour les acheteurs de maison américains dans un avenir prévisible. Toutefois, les investisseurs, en particulier ceux qui peuvent payer en argent comptant et éviter la hausse actuelle des taux hypothécaires – ils pourraient être particulièrement bien placés pour en profiter, bénéficiant de moins de concurrence, de moins de guerres d’enchères et, dans certains endroits, de prix de l’immobilier encore plus bas.
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