Edouard Saurel
Comme le dit le vieil adage, la nécessité est mère de l’invention. Et il est vieux. Peut-être la première expression de ce sentiment est venu il y a environ 2 400 ans de la fable d’Ésope Le corbeau et la cruche.
De l’invention de la roue pour faciliter les déplacements à la machine à vapeur pour faciliter encore mieux les déplacements, il existe de nombreux exemples à travers l’histoire où une invention était nécessaire pour répondre à ce besoin. Un exemple particulièrement parlant concerne la finance et la comptabilité.
Tout au long de l’histoire de l’humanité, les voyages ont été semés de dangers, de pirates, de voleurs, de tempêtes, d’autres catastrophes naturelles, etc., qui ont rendu le commerce (sans parler des vacances) assez difficile, c’est le moins qu’on puisse dire. Puis, à Florence au XIIIe siècle, La comptabilité en partie double et les lettres de change ont été introduites. Cela permettait d’effectuer des transactions sur un grand livre sans risquer de voir un gros sac de pièces d’argent tenter un bandit potentiel errant dans une rue médiévale au milieu de nulle part.
Plus récemment, la finance a vu davantage d’inventions, comme les titres de créance garantis, qui ont été créés pour mieux diversifier les portefeuilles de titres adossés à des créances hypothécaires – OK, annulez ce dernier. Parfois, peut-être surtout dans le monde de la finance, l’invention peut être à l’origine d’un désastre.
En revanche, en matière d’assurance titres, c’est le contraire : le désastre est la mère de l’invention.
Pourquoi l’assurance titres est importante
Comme tout investisseur immobilier digne de ce nom le sait, acheter une propriété sans passer par une société de titres ou un avocat (selon l’État) est un non-non, et payer une assurance titres S’assurer qu’il n’y a pas d’autres privilèges ou charges sur une propriété est une nécessité absolue. Acheter une propriété sans passer par un titre de propriété ou simplement avec un acte de renonciation dans le cadre d’une transaction sans lien de dépendance, c’est simplement demander à se faire arnaquer. (Cela dit, il existe certains cas, comme l’achat de propriétés lors d’enchères de saisie, où l’assurance titres n’est pas disponible. Dans ces cas, vous devez toujours effectuer une recherche approfondie des titres et faire preuve d’une extrême prudence.)
Une compagnie d’assurance titres veille à ce que le titre soit clair et négociable. S’il y a privilèges ou des privilèges manqués par la société de titres, paiera les frais nécessaires pour y remédier. Par conséquent, le secteur de l’assurance titres fonctionne comme n’importe quelle autre compagnie d’assurance, et le faible coût d’achat d’une assurance titres pour chaque transaction garantit aux acheteurs que la propriété qu’ils obtiennent est libre et claire, tout en permettant aux vendeurs de vendre plus facilement leurs propriétés tandis que les acheteurs potentiels. ne le faites pas. Vous n’avez pas à vous inquiéter s’il existe des privilèges mécaniques imminents ou d’anciennes hypothèques qui attendent le moment le plus inopportun pour faire surface.
En rapport: Comment rechercher des privilèges sur une propriété
Le grand incendie de Chicago de 1871
Mais que serait l’investissement immobilier si l’assurance titres n’existait tout simplement pas ? Eh bien, d’une part, ce serait beaucoup plus risqué. Et ce fut le cas au cours des 100 premières années de l’histoire américaine – et de presque toute l’histoire de l’humanité – jusqu’au grand incendie de Chicago de 1871.
Au moins en termes de quantité de biens immobiliers détruits, cet incendie était le plus dévastateur de l’histoire américaine. L’incendie a tué environ 300 personnes et laissé plus de 100 000 habitants sans abri.
D’après Wikipédia :
« En fin de compte, la ville a déterminé que l’incendie avait détruit une zone d’environ 4 miles de long et couvrant en moyenne les trois quarts [of a] un mile de large, couvrant une superficie de plus de 2 000 acres. Plus de 73 milles de rues, 120 milles de trottoirs, 2 000 lampadaires, 17 500 bâtiments et 222 millions de dollars de propriétés ont été détruits, ce qui représente environ un tiers de la valeur de la ville en 1871.
Vraisemblablement, de Mme O’Leary une vache a renversé une lanterne dans sa stallequi a déclenché tout l’incendie (ou peut-être que c’était des enfants qui jouaient aux cartes une lanterne qui est tombée pendant le jeu.) La vérité est enfouie dans les sables du temps.
Quoi qu’il en soit, la cause de l’incendie n’est pas la raison pour laquelle il a été si dévastateur. Chicago se développait rapidement et en même temps la ville devenait de plus en plus dense. De plus, la plupart des bâtiments de la ville étaient en bois et avaient une structure en ballon, vulnérable aux incendies.
La plupart des bâtiments avaient également des toits en goudron ou en bardeaux qui étaient très inflammables. De nombreuses rues et trottoirs étaient également en bois. Et les pompiers de la ville manquaient cruellement de personnel. Une étincelle, d’où qu’elle vienne, mélangée à des conditions chaudes et sèches, ne pouvait que déclencher un incendie catastrophique.
Les origines de l’assurance titres
Comme pour la plupart des inventions financières, l’assurance titres a évolué au fil du temps. Les premières traces de ce phénomène ont commencé en 1847, lorsque la West Ridge Historical Society Remarques, lorsque « un jeune juriste obscur, Edward A. Rucker, a conçu un système pour garder une trace de chaque acte enregistré et de chaque procédure judiciaire impliquant des titres immobiliers. Cela a épargné aux avocats la tâche laborieuse de rechercher les documents officiels liés aux transferts immobiliers. C’était un service précieux qui a été bien accueilli.
De nombreuses autres personnes ont rejoint Rucker dans cette entreprise, qui a aidé les avocats à rechercher des documents avant que le Grand Incendie ne rende ce service absolument essentiel, car l’une des 17 500 structures qui ont brûlé était le palais de justice du comté, où tous les résumés étaient conservés.
Heureusement, trois de ces nouvelles sociétés de valeurs mobilières avaient « arraché leurs dossiers de l’enfer ». Peu de temps après, les documents ont été remplis dans un endroit sûr et livrés à une entreprise nouvellement créée appelée Handy, Simmons, Smith et Stocker.
En 1872, la législature de l’Illinois a adopté la Loi sur le disque brûléce qui signifiait que « les documents abstraits existants des trois sociétés étaient admissibles comme preuve devant tous les tribunaux ».
Mais que faire des documents irrémédiablement perdus ? Et qu’est-ce qui pouvait garantir aux acheteurs potentiels que la propriété qu’ils achetaient ne comportait plus de charges, qui ne pourraient être trouvées que si le tas de cendres où se trouvait autrefois le palais de justice était considéré comme « trouvé » ? Ces privilèges pourraient cependant toujours exister et être détenus par un oncle oublié depuis longtemps quelque part à Nantucket pour revenir avec un privilège en main et exiger la restitution au moment le plus inopportun.
Cela a pris un certain temps (et techniquement, ils ont été battus par une petite société de Philadelphie appelée Real Estate Title Insurance Company of Philadelphia en 1876), mais en 1887, sous la Droit général des sociétés fiduciairesqui « accordait aux sociétés admissibles le droit d’agir en tant qu’exécuteur testamentaire, administrateur, tuteur et fiduciaire et en tant que fiduciaire dans d’autres rôles », la société qui allait devenir Chicago Title and Trust Co. a commencé à émettre ce que nous appelons maintenant une assurance titres.
Il n’est effectivement pas surprenant que l’une des plus grandes maisons de titres au monde soit née à Chicago. (Le titre de Chicago était acheté auprès de Fidelity National En 2000.)
L’assurance titres était un tournant pour reconstruire Chicago à la fin du 19e siècle. Selon le HistoryWiki de la Rogers Park/West Ridge Historical Society :
« À Chicago, [title insurance] a apporté un nouvel élément de stabilité à l’immobilier. Désormais, depuis que les titres ont été obtenus, les habitants de Chicago n’avaient plus à craindre que le fantôme d’un ancien propriétaire surgisse du passé pour menacer la propriété de leur maison ou de leur entreprise. Les prêts étaient davantage accessibles aux acheteurs et aux constructeurs de maisons, et la croissance de Chicago a reçu un nouvel élan.
En fait, l’assurance titres a été si importante pour donner aux citoyens d’une Chicago en ruine la confiance et l’élan nécessaires pour reconstruire que la ville de Chicago et l’État de l’Illinois ont déclaré que le 16 août 2022 serait le 16 août 2022. Journée du titre et de la confiance à Chicago. Un article dit dans Le rapport du titre:
« Cette journée a été instituée en reconnaissance du rôle de Chicago Title dans la reconstruction de la ville après le grand incendie de Chicago de 1871. Pendant l’incendie, les registres immobiliers officiels de la ville ont été détruits. Chicago Title a pu préserver ses documents, qui sont devenus la base de la reconstruction de la ville. »
Alors que le Grand Incendie a rendu l’assurance titres essentielle à Chicago, on s’est rapidement rendu compte qu’un tel service était utile à tout acheteur de propriété, où qu’il soit. En effet, il a été souligné que certains des plus grands problèmes qui entravent la croissance économique dans les pays en développement sont les droits de propriété peu sûrs et les accords de propriété peu clairs ou extralégaux. Sans assurance titres, il régnait toujours une ambiguïté concernant la propriété foncière, ce qui freinait la croissance économique (et pouvait même provoquer la ruine complète d’un bon nombre de particuliers).
Par conséquent, l’assurance titres s’est répandue dans tout le pays. Premiers morceaux du titre américain a ses racines en 1889Titre Stewart a été fondée en 1893Titre de l’Ancienne République en 1907et le titre national Fidelity a commencé problème d’assurance titres en 1920. Bientôt, l’assurance titres est devenue la norme dans toutes les transactions immobilières.
Pensées finales
Donc, si jamais vous êtes tenté de ne pas payer une assurance titres, rappelez-vous simplement que 300 personnes ont dû mourir dans un incendie qui a détruit près d’un tiers de l’une des villes les plus prestigieuses d’Amérique pour que ce dispositif financier exceptionnel existe et maintienne les acheteurs de maisons et l’immobilier pour les investisseurs immobiliers de commettre une erreur très coûteuse.
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