Est-ce enfin avantageux d’opter pour un prêt hypothécaire à taux variable ?

Si vous visitez la plupart des sites Web de banques/prêteurs et accédez à la section prêts immobiliers, vous ne verrez probablement que des prêts hypothécaires à taux fixe annoncés.

Cela était tout à fait logique ces dernières années, car les taux d’intérêt sur les produits hypothécaires populaires comme le taux fixe à 30 ans étaient à des plus bas historiques.

En pratique, il n’était pas nécessaire de chercher plus loin, compte tenu du taux très bas et de la sécurité d’un intérêt fixe pendant toute la durée du prêt.

Mais c’était alors, et c’était maintenant. Aujourd’hui, les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans ne sont certainement pas une bonne affaire, car bon nombre d’entre eux coûtent entre 7 et 8 % (ou plus).

Cela soulève la question ; Vaut-il enfin la peine d’envisager le prêt hypothécaire à taux variable ?

Les ARM valent-ils la peine d’être reconsidérés maintenant que les taux hypothécaires fixes sur 30 ans approchent les 8 % ?

Ces dernières années, le crédit immobilier à taux variable est devenu un produit de niche.

L’année dernière, environ 75 % des prêts immobiliers financés avaient un taux d’intérêt fixe, pour Données HMDA.

Et près de 60 % étaient des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans, qui sont de loin le choix de prêt le plus populaire.

Comme indiqué, les faibles taux fixes signifiaient qu’il n’y avait pas grand besoin d’autre chose, à l’exception des ultra-riches qui auraient pu souscrire aux ARM à des taux aussi bas que 1 %.

Mais pour la plupart des propriétaires, un bail fixe de 30 ans, voire 15 ans, était tout ce dont ils avaient réellement besoin.

Et désormais, les propriétaires qui ont contracté ces prêts en 2021 peuvent bénéficier de 28 années supplémentaires d’intérêt fixe à des taux aussi bas que 2 à 3 %.

Au cas où vous ne le sauriez pas, c’est ce qu’on appelle l’effet de blocage du taux hypothécaire, où les propriétaires existants ne peuvent pas ou ne sont pas intéressés à échanger leur prêt immobilier contre un autre à des taux beaucoup plus élevés qu’aujourd’hui.

Quoi qu’il en soit, même si c’est une bonne chose pour les propriétaires existants, qu’en est-il des acheteurs potentiels ou de ceux qui ne bénéficient pas d’un taux immobilisé très bas ?

Eh bien, il est peut-être temps de réexaminer un ARM, maintenant que les taux hypothécaires fixes montent en flèche.

L’écart entre des produits comme le fixe à 30 ans et le 5/1 ARM est désormais suffisamment large pour envisager la remise.

Dans un passé récent, le ARM 5/1 et le taux fixe sur 30 ans avaient des prix très similaires, ce qui rend le choix du taux fixe évident. Mais ce n’est plus le cas.

Assurez-vous simplement de magasiner avec soin et de manière approfondie, car les taux ARM sont notoirement plus élevés. variablesans jeu de mots.

Combien pouvez-vous économiser avec un ARM ?

En fonction de la différence de taux, vous pourriez économiser un joli centime avec un prêt hypothécaire ARM par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe, mais les économies peuvent varier énormément.

En fin de compte, les économies doivent justifier le risque de taux variable, car l’ARM peut s’ajuster à la hausse une fois la période fixe initiale terminée.

C’est pourquoi vous payez une prime pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans, car le taux d’intérêt est bloqué pendant toute la durée du prêt de 30 ans.

L’ARM, quant à lui, peut s’ajuster, souvent de 2% de plus, au premier ajustement.

Dans notre exemple ci-dessus, l’ARM 5/1 est fixe pendant les 60 premiers mois, puis fait l’objet d’un ajustement annuel pendant les 25 années restantes.

Mais notre emprunteur hypothétique pourrait économiser environ 35 000 $ au cours de ces 60 premiers mois et aurait un solde inférieur grâce à un taux d’intérêt réduit.

En raison du fonctionnement de l’amortissement hypothécaire, une plus grande partie de chaque paiement serait affectée au solde du capital au taux d’intérêt le plus bas.

Cela pourrait faciliter le refinancement à l’avenir lorsque l’ARM deviendra ajustable.

Qui propose aujourd’hui des prêts hypothécaires à taux variable ?

Toutes les banques et établissements de crédit ne proposent pas de prêts hypothécaires à taux variable. Et même s’ils le faisaient, ils n’offriraient peut-être pas de réduction significative pour le risque et l’incertitude d’un ARM.

Par exemple, Wells Fargo annonce un ARM 7/6, mais la remise n’est que de 0,125 % pour les prêts jumbo et légèrement supérieure à 0,375 % pour les prêts conformes.

Pendant ce temps, certaines coopératives de crédit locales proposent des ARM à un prix inférieur de plus de 1 % à leurs options à taux fixe.

J’ai fait quelques recherches pour voir ce qui existait et j’ai été surpris de voir une telle gamme de tarifs et d’options.

C’est pourquoi vous devez être très minutieux si vous êtes convaincu par l’idée d’un ARM. Bien que les produits à taux fixe puissent varier d’un prêteur à l’autre, ils ont tendance à varier moins.

Pour illustrer, j’ai découvert que la Credit Union of Southern California annonçait un taux fixe sur 30 ans à 8 % (oui, 8 % !), tandis que leur ARM 5/1 était au prix de 6,25 %.

Cela représente une énorme différence de taux de 1,75 %. Si nous parlons d’un montant de prêt de 500 000 $, le paiement mensuel est inférieur de près de 600 $ sur l’ARM.

On parle d’un paiement de capital et d’intérêts de 3 078,59 $ contre 3 668,82 $. Et un solde impayé d’environ 467 000 $ après cinq ans contre 475 000 $.

Il existe une option encore moins chère chez California Coast Credit Union, qui annonce un taux de 6,125 % sur un ARM 5/1 (contre 7,875 % sur le fixe à 30 ans).

Ensuite, il y a Wescom Credit Union, qui annonce actuellement un taux de 8,25 % sur un taux fixe sur 30 ans sans points, et un ARM 5/6 à 6,875 % sans points.

Une marge légèrement inférieure ici, à 1,375%, mais vous pouvez toujours bénéficier d’une remise importante sur l’ARM.

Une autre remise importante peut être constatée chez Randolph-Brooks Federal Credit Union (RBFCU), où leur taux fixe sur 30 ans est annoncé aussi bas que 7,375 % et leur ARM 5/5 aussi bas que 6,25 %.

Le 5/5 ARM est unique en ce sens qu’il s’ajuste une fois tous les cinq ans après l’expiration des cinq premières années. Cela pourrait être bon ou mauvais selon l’endroit où se situent les taux au cours de la sixième année.

N’oubliez pas que j’ai dit que vous deviez être un acheteur assidu. Eh bien, la Boeing Employees’ Credit Union, ou BECU en abrégé, annonce un ARM 5/6 avec un TAEG de 8,061 %.

Ils sont encore plus élevés chez Bank of America, qui annonce un ARM 5/6, un ARM 7/6 et un ARM 10/6, le tout à 8,5 %.

En d’autres termes, il serait préférable d’obtenir un taux fixe sur 30 ans de l’ordre de 7 %.

Certains prêteurs sont plus intéressés que d’autres par les ARM

Quant à savoir pourquoi les prix ARM peuvent varier autant d’une banque à l’autre, ou d’une coopérative de crédit à l’autre, cela a à voir avec l’appétit. Et je suppose que la marge bénéficiaire aussi.

Certaines entreprises peuvent être plus intéressées par la création et la détention d’ARM dans leur portefeuille, tandis que d’autres peuvent ne pas être intéressées mais les proposer quand même. Et les coopératives de crédit Je suis institutions financières à but non lucratif.

C’est pourquoi les taux peuvent être plus élevés dans les grandes banques, qui peuvent néanmoins vouloir proposer un menu complet de programmes de prêts sans être compétitives.

En revanche, les coopératives de crédit semblent se battre plus durement pour gagner des marchés et sont plus disposées à proposer des taux nettement inférieurs à leurs offres à taux fixe.

Un autre exemple est celui de la Navy Federal CU, qui annonce des taux d’intérêt pouvant atteindre 5,125 % sur un ARM 3/5, qui s’ajustent après seulement trois ans (puis s’ajustent tous les cinq ans).

Pendant ce temps, Chase, qui était le plus grand prêteur de prêts hypothécaires à taux variable l’année dernière, annonce un ARM 5/6 à 6,75 %.

Mais d’autres banques sont plus compétitives, comme KeyBank, qui annonçait un taux de 5,875% sur son ARM 5/6 et de 7,5% sur son fixe à 30 ans (pour les clients de l’Ohio). Cela représente une énorme différence de 1,625 %.

En résumé, les prêts hypothécaires à taux variable commencent à avoir beaucoup plus de sens étant donné l’important différentiel de taux d’intérêt.

Mais vous devez faire vos achats avec soin, car les prix semblent varier d’un prêteur à l’autre.

Et pour la plupart, les coopératives de crédit semblent offrir les meilleurs taux. Si vous êtes curieux de savoir ce qui existe, commencez à rechercher des banques et des UC dans votre état pour voir ce que vous trouvez.

En savoir plus: Que faire si votre prêt hypothécaire à taux variable est sur le point de s’ajuster.