Une course effrénée pour les acheteurs et les vendeurs

Le troisième trimestre de l’immobilier à New York a entraîné acheteurs et vendeurs dans une aventure folle. Après un début de printemps actif, le marché a démarré le mois de juin en trombe ; le rapport sur le marché du luxe d’Olshan, qui suit les transactions de plus de 4 millions de dollars à Manhattan, a montré 31 transactions au cours de chacune des deux premières semaines de juin et 32 ​​au cours de la troisième semaine. Le même dynamisme s’applique également aux unités plus petites, avec des studios et des appartements de deux pièces, à des prix équitables, qui ne restent sur le marché que quelques semaines.

Cependant, à mesure que l’été avançait, une véritable tempête de conditions a eu un impact sur le volume des transactions d’une manière presque sans précédent. Au cours de la première semaine de juin, Olshan a signalé 31 transactions ; au cours de la quatrième semaine de juin, ils étaient 29. Au cours de la deuxième semaine de juillet, ils sont tombés à 24 ; dans la semaine du 31 juillet, il a de nouveau chuté, à 19 transactions. Et la semaine du 11 septembre a vu 10 transactions conclues, tandis que la semaine dernière, à partir du 18 septembre, en a vu 8. Cette baisse précipitée ne peut pas être attribuée à la seule saisonnalité ; Plusieurs facteurs sont entrés en jeu.

La première, bien entendu, est la hausse des taux d’intérêt. Selon Freddie Mac, le coût d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 300 000 $ sur 30 ans, qui était de 6,09 % début février, est passé à 7,31 % jeudi 27 septembre. Cette augmentation, qui reflète les efforts continus de la Réserve fédérale pour maîtriser l’inflation, a un impact sur les marchés immobiliers de plusieurs manières. Évidemment, cela freine les acheteurs : les prêts qui pourraient être obtenus à 2,75 % en 2021 coûtent aujourd’hui plus de 4,5 % de plus ! De nombreux primo-accédants ne peuvent tout simplement pas se permettre l’énorme coût supplémentaire.

Mais les vendeurs sont également touchés, notamment ceux qui ont acheté ou refinancé pendant la période post-récession. Étant donné que très peu de prêts hypothécaires sont transférables, les vendeurs doivent être libres de dettes ou très motivés pour renoncer à un prêt à un taux inférieur à 3 % pour en contracter un nouveau à un taux supérieur à 7 %. Ainsi, les propriétaires, en nombre croissant, rénovent et restent sur place. Cela réduit considérablement l’offre de stocks disponibles pour les acheteurs. Alors que le faible niveau des stocks fait généralement grimper les prix des logements, cela n’a pas été le cas ici à New York. Cependant, les gens ordinaires qui s’installent à New York sont confrontés à une triple menace. Ils sont coincés entre un faible inventaire qui rend difficile la recherche de la maison qu’ils souhaitent, des taux d’intérêt élevés qui rendent l’acquisition de cette maison beaucoup plus coûteuse et un marché locatif tendu et coûteux.

Dans ce contexte complexe, les drames normaux de l’achat et de la vente ont lieu. Bien que les prix à New York n’aient pas augmenté depuis des années, les vendeurs continuent souvent de maintenir une valeur fantaisiste pour leur maison qui ne correspond pas à la réalité du marché. Dans le même temps, les acheteurs, étant donné que les prix à New York n’ont pas augmenté depuis des années, estiment que les remises devraient être plus importantes que ce que suggère le marché. Les coopératives qui ont besoin d’être restructurées restent le groupe offrant le meilleur rapport qualité-prix : entre le processus onéreux du conseil d’administration, la nécessité d’approuver les plans de restructuration, les problèmes de chaîne d’approvisionnement et les entrepreneurs occupés, les coûts de rénovation et le calendrier montent en flèche. Pourtant, les accords se concluent. Les propriétés à bon prix peuvent se vendre rapidement, car la faible offre pousse davantage d’acheteurs vers moins d’annonces. Brooklyn continue de prospérer car il reste le quartier de choix des acheteurs de moins de cinquante ans, dont beaucoup ont des parents ou des grands-parents qui ont volontiers quitté Brooklyn pour Manhattan il y a plusieurs décennies. Un appartement bien aménagé, savamment commercialisé et à bon prix est toujours souhaitable. Et même si la plupart des acheteurs acceptent qu’il n’y a aucune garantie d’une augmentation considérable de la valeur au cours des cinq à dix prochaines années, ils veulent toujours un endroit qui leur soit propre.

Pour le quatrième trimestre, nous ne prévoyons aucun changement significatif. Le marché de plus de 10 millions de dollars continuera d’être lent, caractérisé par des réductions de prix et une rotation des agents alors que les vendeurs sont de plus en plus frustrés. Les acheteurs, piégés par les taux d’intérêt élevés et les pénuries de stocks, inquiets de l’état du monde et du pays, ne progresseront que lorsqu’ils trouveront la bonne chose au bon prix. Pour certains, cela peut prendre un an, voire plus. Mais à mesure que de plus en plus de gens retournent à leur bureau, l’utilité d’avoir un logement en ville continue de croître.

Et après tout, New York reste la seule et unique New York.