bruce Anane
Vous êtes-vous déjà demandé, « Pourquoi les syndicats ? Qu’est-ce qui en fait un ajout intéressant à mon portefeuille d’investissement ? » Bienvenue dans Syndication 101, où vous apprendrez tout ce que vous devez savoir sur cette forme d’investissement immobilier. Alors allons-y; le cours a commencé !
Les syndicats offrent un certain nombre d’avantages uniques. La première est que vous pouvez prendre soin de votre temps, ce qui signifie que vous n’êtes pas le propriétaire chargé de la gestion immobilière et des maux de tête qui prennent beaucoup de temps. Et au-delà des premières étapes du choix d’un syndicat, c’est probablement ce qui se rapproche le plus d’un véritable revenu passif, surtout lorsqu’il est question d’immobilier.
Les syndicats sont faciles à aimer car ils créent un portefeuille bien diversifié qui maximise votre potentiel de gains tout en atténuant les risques. Ils offrent des rendements potentiellement plus élevés, un accès à une expertise professionnelle et, peut-être plus important encore pour les médecins occupés comme nous, un revenu passif. Lorsque vous vous renseignez et agissez, les syndicats peuvent contribuer à l’augmentation de votre richesse.
Ne restez plus sur la touche. Il existe une opportunité incroyable de participer à des opérations plus importantes et à haut rendement qui seraient autrement hors de portée. Que vous soyez un investisseur expérimenté ou un nouveau venu dans l’immobilier, je vous présente ici dix étapes pour débloquer la syndication dans le cadre de votre stratégie de création de patrimoine.
Étape 1 : Structurer
Au niveau le plus élémentaire, une syndication signifie investir dans la transaction de quelqu’un d’autre. Les gens mettent leur capital en commun pour qu’un gestionnaire professionnel – un particulier ou une entreprise appelée sponsor, opérateur ou commandité – aille acheter des propriétés plus grandes ou plus précieuses. Le sponsor est responsable de la recherche, de l’acquisition et de la gestion du bien. Ce sont les experts qui veillent à ce que tout le monde profite de la transaction. Je suis au sommet : le décideur.
Il est important de connaître votre rôle. En tant que commanditaire, vous comprenez ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire, en termes de vos droits légaux en tant qu’investisseur, ainsi que du cadre financier de la transaction. Toutes les syndications ne sont pas identiques.
ÊTES-VOUS INTÉRESSÉ PAR LES SYNDICATS IMMOBILIERS ? Abonnez-vous et connectez-vous à notre podcast : #174 PARTIE 1 : LES SYNDICATS IMMOBILIERS EN 10 ÉTAPES, FT. PETER KIM, MD
Phase 2 : risques et avantages
Récemment, un médecin m’a dit qu’il avait peur de commettre une erreur en investissant dans l’immobilier. Je comprends. Les craintes en matière d’investissement sont réelles, en particulier pour les professionnels très occupés qui n’ont pas reçu de formation financière formelle. Surmonter ces craintes signifie prendre le temps d’évaluer les risques et les avantages d’une transaction, une pratique essentielle qui conduit à de meilleures décisions d’investissement.
Sachez qu’investir dans des syndicats, comme tout investissement, comporte un certain degré de risque, notamment la perte potentielle de capital. Le revers de la médaille est le potentiel de rendements turbocompressés. Et d’après mon expérience, le risque et la récompense sont généralement assortis, ce qui signifie que plus le risque est grand, plus la récompense est grande. Votre tolérance au risque est-elle suffisamment élevée pour résister aux pertes potentielles d’une transaction ? Alignez votre profil risque-récompense avec vos objectifs financiers et votre tolérance au risque avant de vous lancer.
Voici quelque chose à éviter. Quand j’ai commencé à investir, je n’ai regardé que les bénéfices : les gains potentiels. Et si j’envisageais deux deals différents, je comparerais seulement leur côté positif. C’était une erreur. L’accord avec une récompense légèrement plus élevée peut comporter un risque beaucoup plus élevé, ce qui en fait un accord globalement moins bon. Pour chaque syndication, comparez la récompense au risque et voyez comment elle se compare aux autres offres.
Phase 3 : diligence raisonnable
Pour ceux qui ne le connaissent pas, la diligence raisonnable consiste à effectuer des recherches pour comprendre tous les aspects de la transaction. Ne pensez pas que vous devez être un expert sur la façon de faire preuve de diligence raisonnable ; cela peut prendre des années pour se perfectionner. J’apprends encore de chaque métier dans lequel j’investis. En continuant à m’impliquer dans les syndicats, je prends des décisions meilleures et plus intelligentes à chaque fois et quel que soit le marché.
Pour les syndicateurs, l’élément le plus important de la diligence raisonnable consiste à s’intéresser au sponsor. Qui pilote l’accord ? Examinez les antécédents du sponsor : les transactions réussies précédentes sont un bon signe. Comment ont-ils fait face aux moments difficiles ? Les meilleurs sponsors amélioreront une transaction moyenne.
Vous devez également analyser les finances de la propriété. Quelles sont les projections ? Quelles sont les hypothèses qui prennent en compte les rendements attendus ? Quelles sont les conditions du marché : s’agit-il d’un marché en croissance et d’une zone avec de bons emplois ? Ou s’agit-il d’un marché en déclin avec un faible taux d’emploi ? Assurez-vous que le vent soit dans votre dos dès le départ.
La diligence raisonnable peut sembler un peu intimidante au début, c’est l’une des raisons pour lesquelles nous avons développé Passive Real Estate Academy. Nous vous y fournissons les outils nécessaires pour garantir une syndication intelligente adaptée à votre portefeuille. Vous augmenterez non seulement vos connaissances en matière d’immobilier, mais également votre confiance en matière d’investissement. Rejoignez notre liste d’attente dès maintenant et recevez des détails sur les cours à venir.
Étape 4 : Conditions d’investissement
Votre diligence raisonnable comprend cette étape cruciale : comprendre les conditions de l’investissement. Les modalités peuvent varier d’un syndicat à l’autre, mais les éléments essentiels à rechercher sont le montant minimum d’investissement, le retour sur investissement attendu, la durée de l’investissement et les stratégies de sortie potentielles. Examinez chacun attentivement pour vous aider à comprendre si la transaction répond à votre tolérance au risque.
L’investissement syndiqué ne devrait pas être une situation d’espoir et de prière. Si vous envisagez d’investir dans quelque chose, vous connaissez le marché. Si quelqu’un vous demande des détails, vous devriez être en mesure d’énoncer rapidement les conditions. C’est votre argent et vous devez savoir où il va et pourquoi les choses vont marcher.
Étape 5 : Implications fiscales
L’un des aspects les plus puissants de l’investissement immobilier consiste à profiter des nombreuses incitations fiscales. Par exemple, les syndicats génèrent des revenus passifs, mais ils peuvent également générer des pertes papier via ce qu’on appelle la dépréciation. En utilisant cette stratégie, l’argent investi dans la syndication pourrait compenser certains de vos autres gains d’investissement.
Veuillez noter que tous les revenus issus de la syndication sont soumis aux impôts. Et la vente de la propriété pourrait entraîner un impôt sur les plus-values. Pour ces implications fiscales et d’autres, il est impératif que vous consultiez un fiscaliste pour planifier en conséquence.
Étape 6 : Communication avec le sponsor
Il n’y a rien de pire que de faire un investissement et de se retrouver seul dans le noir pendant des mois. Une ligne de communication transparente et ouverte renforce la confiance et favorise une relation investisseur-sponsor saine. Assurez-vous que le sponsor dispose d’un plan de communication clair, comprenant des mises à jour régulières sur la propriété et les performances des investissements. La plupart des syndicats fournissent aux inventeurs des mises à jour trimestrielles, positives ou négatives. Ils valent la peine de prendre le temps de les lire.
Pour mes investissements, j’aime avoir une ligne de communication directe avec quelqu’un de la société sponsor lorsque j’ai des questions. Et comme dans toute relation, il y aura des problèmes de communication. Mais comment les résoudre ? Les meilleures organisations permettent une communication fluide et efficace lorsque vous avez des questions ou des préoccupations.
Étape 7 : La stratégie de sortie
Les stratégies de sortie déterminent comment et quand vous pourrez récupérer votre investissement initial ainsi que les bénéfices éventuels. Les stratégies courantes incluent la vente de la propriété ou le refinancement. Mais vous devez connaître les détails. Vont-ils vendre la propriété dans trois ans ? Cinq? Dix? Y aura-t-il un refinancement pour répartir les bénéfices en cours de route ? Ce sont les détails à rechercher et à aligner sur vos objectifs financiers.
Demandez ensuite au sponsor quels sont les plans de sauvegarde au lieu que le marché ne coopère pas avec le plan d’affaires prévu. Comprenez l’impact de ces stratégies de sauvegarde sur votre retour sur investissement. Avec ces informations, demandez-vous si elles correspondent à vos objectifs et à votre calendrier.
Étape 8 : Documents juridiques
Des documents juridiques, tels que l’accord d’exploitation, le contrat ou le contrat de souscription, selon les cas, fixent les modalités de la syndication. Ils décrivent vos droits, la durée de l’accord et d’autres facteurs importants de diligence raisonnable.
Ne les survolez pas. Comprenez-les bien avant de réaliser un investissement et, en cas de doute, consultez un professionnel du droit, il sait quoi rechercher. Assurez-vous qu’il n’y a pas de divergences entre les conditions présentées dans les documents juridiques et ce qui vous a été promis de manière informelle.
Étape 9 : Objectifs d’investissement
Le monde de l’investissement crée beaucoup de FOMO. Si chacun investit ses ressources dans un certain investissement, il est difficile de ne pas suivre la foule. Mais c’est à ce moment-là que vous devez prendre du recul et vous assurer d’avoir une vision globale de vos objectifs d’investissement.
Comprenez comment investir dans une syndication particulière s’intègre dans votre stratégie d’investissement globale et vos plans financiers à long terme. Vous recherchez des liquidités ? Une syndication de type « fix and flip » peut répondre à ce besoin. Envisagez-vous de mettre de côté des liquidités pour cinq ou dix ans ? Recherchez des syndicats ayant des plans d’affaires à long terme.
Voici une stratégie : commencez par abandonner certaines offres. Il y en aura d’autres en cours de route et en laisser partir certains générera votre première formation pratique. Mais ne laissez pas cela se transformer en paralysie analytique qui vous empêche d’agir. Plus vous investissez dans des transactions, plus vous prendrez des décisions d’investissement rapides et solides.
Étape 10 : Frais
Comprendre tous les différents comités impliqués dans les syndicats. C’est vrai, les commissions. Lorsque nous sommes confrontés à des frais bancaires ou téléphoniques auxquels nous ne nous attendions pas, cela peut être frustrant. Les commissions de syndication ne sont pas différentes. Évitez cette frustration en choisissant un sponsor qui communique de manière transparente les frais.
Les frais courants que vous devrez payer sont les frais de sortie et les frais de sponsor, qui ont tous deux un impact sur votre performance. Gardez à l’esprit que les sponsors doivent être payés – c’est ce qui les incite à trouver de bonnes affaires pour les investisseurs. Comme l’a dit Charlie Munger, vice-président de Berkshire Hathaway de Warren Buffet : « Montrez-moi l’incitation et je vous montrerai le résultat. » Sans incitations, vous ne pouvez pas vous attendre à ce que le sponsor fasse du bon travail.
En conclusion : cours suspendu, pour l’instant
Et voilà : un guide du débutant sur la syndication immobilière. Si vous abordez votre prochain investissement en gardant ces dix étapes à l’esprit, vous serez en avance sur la plupart des investisseurs.
Les syndications sont plus qu’une opportunité d’investissement ; ils sont un outil pour amplifier le pouvoir des investissements collectifs. Ouvrant la porte à des entreprises plus grandes et plus rentables, ils peuvent constituer un outil puissant de création de richesse s’ils sont utilisés à bon escient. Tirez parti de l’expérience professionnelle du sponsor pour générer des revenus passifs.
La classe a été mise de côté, pour l’instant, et il est temps pour vous d’agir en faveur d’un avenir de richesse durable.
Poursuivez vos études en rejoignant notre communauté sur Groupe Facebook Doc Passive Income. Et faites-nous savoir dans les commentaires ci-dessous quelles étapes vous avez suivies lors du choix d’un investissement de syndication.
