Comment comparer les HELOC d’un prêteur à l’autre ?

Au cours de la dernière année, les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sont devenues beaucoup plus populaires.

Pour rappel, les HELOC sont généralement souscrites comme deuxième hypothèque pour exploiter la valeur nette du logement.

Surtout, cela signifie que la première hypothèque reste intacte, de sorte que l’emprunteur puisse maintenir un taux bas tout en ayant accès aux liquidités de sa propriété.

Si l’on considère que la plupart des propriétaires existants ont des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans avec des taux d’intérêt inférieurs à 4 %, cette approche commence à avoir beaucoup de sens.

La question est : comment les taux HELOC se comparent-ils ? Est-ce la même chose que comparer les taux hypothécaires ? Pas vraiment, même s’il existe quelques similitudes.

Pourquoi les HELOC gagnent-ils en popularité ?

Comme indiqué, les HELOC (et les prêts sur valeur domiciliaire) sont devenus de plus en plus populaires ces dernières années.

Selon le rapport, le volume des lignes de crédit immobiliers et des prêts immobiliers à capital fixe a augmenté de 50 % en 2022 par rapport à deux ans plus tôt. Étude sur les prêts sur valeur domiciliaire MBA.

Cela n’est pas surprenant compte tenu de la trajectoire des taux hypothécaires, qui oscillaient autour de 3 % début 2022 et se rapprochent désormais de 7,5 %.

Oui, vous avez bien lu. Le montant fixe sur 30 ans a plus que doublé en moins de deux ans et pourrait continuer à augmenter (espérons-le que non).

Dans le même temps, les propriétaires disposent de beaucoup de valeur nette, car les prix des logements ont augmenté avant la pandémie et au-delà.

Cela a créé une situation étrange dans laquelle les propriétaires sont riches en capitaux propres, mais ne sont pas intéressés à exploiter ces capitaux propres si cela signifie perturber leur première hypothèque à faible taux.

Selon Freddie Mac, près des deux tiers des propriétaires ont un taux hypothécaire inférieur à 4 %, et la plupart de ces prêts sont des prêts à taux fixe sur 30 ans.

En termes simples, la grande majorité n’a aucun intérêt à se refinancer, même si elle a besoin de liquidités. Au lieu de cela, ils se tourneront probablement vers une deuxième hypothèque, comme un HELOC ou un prêt sur valeur domiciliaire (HEL).

Après tout, s’ils devaient refinancer ces prêts pour puiser dans la valeur nette de leur logement, ils perdraient ainsi leur taux ultra bas.

Comment comparer les taux HELOC

Nous savons donc que les HELOC sont beaucoup plus populaires aujourd’hui, et pour cause (vous voulez maintenir votre taux hypothécaire bas !).

Mais comment comparer les taux HELOC ? Eh bien, c’est un peu différent de comparer les taux hypothécaires réguliers d’autrefois.

La raison en est que les HELOC sont des prêts à taux variable liés au taux préférentiel, alors que la plupart des premiers prêts hypothécaires sont des prêts à taux fixe qui ne s’ajustent jamais.

Le taux préférentiel, qui est le même pour tous les Américains, combiné à une marge, détermine le taux HELOC.

La marge, comme un taux hypothécaire normal, peut varier en fonction de la banque/du prêteur et peut être supérieure ou inférieure en fonction des caractéristiques du prêt.

En termes simples, il s’agit de la marge au-dessus du taux préférentiel utilisée par toutes les banques et prêteurs, et c’est vraiment le seul facteur de différenciation à prendre en compte au-delà des frais HELOC.

Le taux préférentiel est actuellement de 8,50 %. Chaque fois que la Réserve fédérale augmente le taux des fonds fédéraux, le taux préférentiel évolue également.

Depuis le début de 2022, la Fed a relevé le taux des fonds fédéraux à 11 reprises, ce qui a également fait grimper le taux directeur, de 3,25 % à 8,50 % actuellement.

Nous devons maintenant prendre en compte la marge, qui est l’élément à surveiller lors de la comparaison des taux HELOC.

Étant donné que le taux HELOC de chacun est soumis à une marge plus ou moins primaire, nous recommandons d’acheter avec la marge la plus basse possible.

N’oubliez pas que la marge + le taux préférentiel = votre taux HELOC. Ainsi, plus la marge est faible, plus le taux HELOC est bas.

C’est essentiellement ce que vous comparerez d’un prêteur HELOC à l’autre, car le taux préférentiel ne sera pas différent.

Conseil: Les HELOC ont également généralement un taux minimum et un taux maximum qu’ils ne dépasseront jamais.

Les ajustements typiques des prix hypothécaires s’appliquent également aux HELOC

Nous savons maintenant que les achats HELOC consistent à prêter attention à la marge. Mais comment les prêteurs obtiennent-ils la marge ?

Eh bien, la banque/le prêteur examinera les caractéristiques du prêt, tout comme il le ferait pour une première hypothèque.

Cela signifie prendre en compte le score FICO de l’emprunteur, le ratio prêt/valeur (LTV), dans ce cas le LTV combiné, ou CLTV, puisqu’il s’agit d’une deuxième hypothèque.

Le type d’occupation, comme résidence principale, résidence secondaire ou investissement. Et le type de propriété, comme une maison unifamiliale, une copropriété ou un triplex.

Tous ces éléments constituent des facteurs de risque, tout comme ceux d’une première hypothèque. Plus le risque est faible, plus la marge est faible. Et vice versa.

Un facteur supplémentaire pour les HELOC est le montant de la ligne, qui peut souvent entraîner une remise si le montant de la ligne est supérieur plutôt que inférieur.

Par exemple, vous pouvez constater une marge inférieure si le montant de la ligne est supérieur à 150 000 $, et une marge plus élevée si la ligne est comprise entre 25 000 $ et 50 000 $.

Tout est question de marge HELOC !

Une fois les attributs de risque pris en compte, il faut également considérer le spread ou la marge bénéficiaire de l’entreprise.

Ils peuvent facturer une marge de base supérieure ou inférieure à celle d’une autre entreprise pour le même prêt.

Par exemple, une fois que vous avez saisi tous les attributs du prêt, la banque A peut indiquer que votre taux est le taux préférentiel plus 2 %, tandis que la banque B indique qu’il s’agit du taux préférentiel plus 1 %.

Si nous prenons le taux préférentiel actuel de 8,5 %, le taux HELOC serait de 10,5 % contre 9,5 %.

Évidemment, vous voudriez 9,5 %. Gardez également à l’esprit qu’à mesure que les chiffres principaux changent, votre tarif augmentera/diminuera en conséquence.

Ainsi, si le prix prime baissait de 0,50 %, les taux tomberaient respectivement à 10 % et 9 %.

En d’autres termes, cette marge vous reste pendant toute la durée du prêt.

En fin de compte, vous voulez simplement rechercher la marge HELOC la plus basse, puisque c’est tout ce que vous pouvez contrôler.

Encore une fois, vous devez comparer les marges de ces différents prêteurs puisque le taux préférentiel sera toujours le même.

À titre d’exemple concret, j’ai récemment vu une entreprise annoncer un HELOC avec une marge allant du prime +1,55 % (actuellement 10,05 % APR) au prime +7,50 % (actuellement 16,00 % APR). C’est une belle gamme.

Une autre banque annonçait un taux préférentiel plus une marge de 0,25 % à 1,375 %, tandis qu’une autre proposait un taux préférentiel moins 1,01 %. Oui, sous le premier.

Ces marges peuvent être supérieures ou inférieures en fonction de leur appétit pour le risque et de leur appétit pour les HELOC.

Tenez également compte des frais HELOC et des frais de clôture

Outre la marge HELOC, une dernière chose à considérer concerne les frais et frais de clôture.

Les frais sur les HELOC sont souvent assez limités, bien qu’ils puissent dépendre de la banque/du prêteur en question.

Cela signifie qu’il n’y a probablement pas de frais de montage HELOC, bien que vous puissiez voir des coûts pour l’assurance titres ou une évaluation, en fonction du montant du prêt.

Des frais annuels ou des frais de clôture anticipée peuvent également vous être facturés, ou éventuellement des frais de clôture récupérés si vous clôturez le prêt dans quelques années (frais de résiliation anticipée).

Enfin, faites attention au montant minimum de retrait, qui est le montant que vous devez retirer lors du financement du prêt.

Cela peut entraîner des frais d’intérêt supplémentaires si vous n’avez pas réellement besoin d’argent, mais si vous ouvrez plutôt le HELOC simplement comme un fonds pour difficultés.

Mais en fin de compte, la marge est probablement le facteur de tarification le plus important et celui auquel vous devriez prêter le plus d’attention.

Et comme pour un prêt hypothécaire ordinaire, ceux qui disposent d’un excellent crédit bénéficieront également des taux les plus bas sur leur HELOC. Mais assurez-vous de magasiner comme vous le feriez pour votre première hypothèque !

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(photo: Jorge Franganillo)