Talon Pelchat
Chicago, également connue sous le nom de « Windy City », abrite environ 9,45 millions d’habitants, ce qui en fait la troisième plus grande ville des États-Unis. Il présente un vaste marché du travail, une architecture emblématique, une culture et une histoire riches et des pizzas profondes. Il se trouve que le marché immobilier est l’un des plus abordables parmi les grandes villes du pays, mais ce n’est pas que du soleil et des arcs-en-ciel.
Dans cet article, nous aborderons les informations importantes que vous devez connaître sur Chicago et y investir.
Population et marché du travail de Chicago
Après avoir démarré la décennie avec une forte augmentation de la population, la MSA de Chicago, qui comprend Chicago-Naperville-Elgin, est restée stable jusqu’en 2023, avec environ 9,45 millions d’habitants.
En effet, à l’heure actuelle, la trajectoire actuelle est à la baisse et si cela se maintient, cela poserait alors de sérieuses questions aux investisseurs souhaitant investir sur le marché. Les marchés en déclin démographique risquent de connaître une baisse des prix de l’immobilier et une hausse des taux d’inoccupation. C’est quelque chose que les investisseurs devraient garder à l’esprit lorsqu’ils effectuent des recherches sur Chicago.
Quant à la raison pour laquelle les habitants partent, selon de nombreux rapports, c’est à cause de cela coûts élevés et manque d’emplois qui correspondent à leurs compétences. Il convient également de noter que Chicago a acquis la réputation d’être une zone de criminalité endémique et de gangs violents, ce qui n’en fait pas une destination attrayante pour les nouveaux résidents.
En ce qui concerne le marché du travail, Chicago abrite les sièges sociaux de nombreuses grandes entreprises, notamment des géants comme McDonald’s, Walgreens, United Airlines et Kraft-Heinz. Comme vous pouvez le voir dans le graphique ci-dessous, le taux de chômage de Chicago a toujours eu une tendance légèrement supérieure au taux national, mais il est actuellement au même niveau. C’est une bonne nouvelle pour l’économie, mais il reste à voir si elle perdurera, surtout si la population continue de décliner.
Prix et inventaire des maisons à Chicago
Pour une ville de sa taille, Chicago a un prix de vente médian étonnamment bas, se situant actuellement autour de 330 000 dollars. Le marché a connu beaucoup de volatilité ces dernières années, mais sa tendance est constamment à la hausse.
Malgré cela, il n’y a pas eu de boom massif à Chicago, et cela est probablement dû aux préoccupations démographiques. Je m’attends à ce que les prix à Chicago restent dans la même fourchette dans un avenir prévisible. Ce n’est pas mauvais en soi, mais c’est certainement un marché dans lequel vous ne voulez pas vous lancer à court terme.
En ce qui concerne les stocks, les mois d’approvisionnement à Chicago dépassent légèrement la moyenne nationale. Il n’y a rien de très surprenant dans le tableau ci-dessous. Nous voyons ce type de modèle sur presque tous les grands marchés du pays.
Prix de location à Chicago
Là où les données deviennent bizarres, c’est dans les prix des loyers à Chicago. Les prix des locations dans la ville ont augmenté de plus de 500 $ entre 2019 et aujourd’hui. Plus tôt cette année, les prix étaient plus élevés de plus de 700 $. Normalement, lorsqu’une population est en déclin, la croissance des loyers est, au mieux, lente, mais Chicago semble avoir résisté à cette tendance malgré des logements relativement abordables, du moins par rapport à la moyenne nationale.
Il n’y a évidemment pas assez de biens locatifs sur le marché, ce qui représente une opportunité de trésorerie intéressante pour les investisseurs immobiliers.
Perspectives de flux de trésorerie à Chicago
Les flux de trésorerie ont été difficiles à obtenir dans les conditions économiques actuelles, mais Chicago offre une opportunité rare aux investisseurs. Avec des prix immobiliers inférieurs à la moyenne nationale et des prix de location apparemment trop chers, il y a de la place pour les flux de trésorerie. Bien sûr, avec des taux d’intérêt plus élevés, il sera plus difficile d’obtenir des flux de trésorerie, mais le fait est que vous disposez ici d’une plus grande marge de manœuvre.
Sur la carte ci-dessus, vous verrez le ratio loyer/prix (RTP) de chaque code postal, qui est une indication de la durabilité des flux de trésorerie. En général, lorsque vous recherchez des flux de trésorerie, vous souhaitez trouver un ratio RTP proche de 1 %. À Chicago, la plupart des meilleures options de flux de trésorerie se trouvent du côté sud. Bien sûr, ces zones sont souvent sujettes à des taux de criminalité élevés, alors prenez cela comme bon vous semble. Les principaux codes postaux de Chicago pour RTP sont :
- 60621 – Englewood (1,44%)
- 60628 – Roseland (0,96%)
- 60649 – Rive-Sud (0,91%)
Gardez à l’esprit qu’avec des taux d’intérêt plus élevés, vous pourriez avoir du mal à obtenir des flux de trésorerie, même avec ces conditions.
Stratégies gagnantes
Dan Nelson, un agent immobilier de Chicago favorable aux investisseurs, affirme qu’il aime « acheter et entretenir des propriétés locatives dans cette région ». Un grand nombre de propriétés locatives ont été détruites pour construire des maisons unifamiliales ou des condominiums, et personne ne construit actuellement autre chose que des locations haut de gamme, ce qui rend les locations à l’achat et à la conservation extrêmement précieuses. Alors que de moins en moins de locations deviennent disponibles, les loyers continuent d’augmenter.
Le piratage de maison est une autre excellente stratégie qui fonctionne bien à Chicago. Vous avez la possibilité d’investir dans une maison unifamiliale et de louer à la pièce, ou de vivre dans une propriété de 2 à 4 logements et de la louer à d’autres. Si vous améliorez la propriété pendant que vous y vivez, vous générerez plus de revenus et de valeur.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement à Chicago, travaillez avec un agent immobilier local favorable aux investisseurs, comme Dan Nelson, qui pourra vous guider à travers les stratégies, les tactiques et les quartiers sur lesquels vous concentrer.
Voici comment contacter Nelson sur Agent Finder :
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Dan et sa femme investissent dans l’immobilier depuis deux décennies. Ils possèdent plusieurs propriétés locatives et un Airbnb. Dan est heureux de partager les connaissances personnelles qu’il a acquises en évaluant des propriétés à Chicago et dans les environs pendant de nombreuses années. L’investissement immobilier a changé leur vie… il est devenu un agent pour aider les autres à tirer les leçons de sa propre expérience.
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Il associe des experts du marché comme Peter Stewart d’Indi, Brandon Ribeiro de Philadelphie, Dan Nelson de Chicago et Jodi Gauthier de Houston.
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