Edouard Saurel
À l’échelle nationale, les villes continuent d’imposer de nouvelles réglementations sur les locations à court terme, mettant ainsi les hôtes Airbnb à la faillite dans certaines régions. Jusqu’à présent, il y a eu des tentatives juridiques pour lutter contre les restrictions largement infructueux. Par exemple, Airbnb et plusieurs hôtes locaux ont intenté des poursuites contre New York, mais tous deux ont licenciéet de nouvelles règles qui interdisent les locations à court terme dans la plupart des cas est entré en vigueur le 5 septembre.
Selon l’entreprise, sur environ 80 % des marchés Airbnb, les réglementations ont un impact sur les locations à court terme. Certaines villes s’inquiètent de la perte de recettes fiscales et ont imposé aux propriétaires de propriétés de vacances les mêmes taux d’imposition que ceux auxquels sont soumis les hôtels. Ces mouvements ont un impact sur les marges bénéficiaires d’un propriétaire immobilier à un moment où Le revenu par annonce est en baisse dans de nombreuses villes en raison d’une offre excédentaire de maisons de vacances.
Mais dans d’autres secteurs, les restrictions signifient que de nombreux propriétaires d’immeubles locatifs ne peuvent plus exercer leurs activités. Par exemple, la loi de New York exige que les hôtes vivent dans le logement qu’ils louent et que les invités aient un accès complet à la propriété. Et les hôtes qui enfreignent la loi s’exposent à des amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 $.
Les villes de Denver ET San Francisco ils ont des règles similaires. Ces règles profitent aux propriétaires qui louent une chambre d’amis car elles réduisent la concurrence mais empêchent la plupart des propriétaires d’immeubles de rapport de faire des affaires.
Il existe également des scénarios intermédiaires. Certaines villes, comme Santa Rosa, en Californie, ont limité le nombre de permis disponibles pour les hôtes. Dans Comté de Jefferson, Coloradoles propriétés doivent être situées sur au moins un acre de terrain pour être admissibles à un permis.
Bien qu’elles ne soient pas aussi extrêmes que les restrictions de New York, ces ordonnances laissent de côté certains propriétaires d’immeubles de placement.
L’impact sur les inscriptions
Les inscriptions ont considérablement diminué dans certaines villes depuis l’entrée en vigueur de nouvelles restrictions. À New York, il y a eu 39 % d’inscriptions en moins en juillet qu’en 2018. À San Francisco, il y a eu une baisse de 19 %, selon les données d’AirDNA.
Pendant ce temps, les publicités prospèrent dans les villes dépourvues de réglementations importantes. Par exemple, les inscriptions à San Antonio, au Texas, ont doublé depuis 2018, en juillet, tandis que la région de Scottsdale-Phoenix en Arizona a augmenté de 91 % et qu’Indianapolis a connu une augmentation de 76 % des inscriptions.
Cela ne signifie pas que les hôtes de ces villes réalisent des bénéfices plus élevés. L’inverse est vrai : les revenus par annonce diminuent dans des villes comme Phoenix et San Antonio, bien que l’ampleur de la baisse des revenus dépende de la personne à qui vous demandez. Nous avons commencé à rendre compte talon de revenus par propriété en janvier, lorsqu’il est devenu évident que la surabondance de propriétés locatives à court terme faisait baisser les taux d’occupation.
Mais au moins les hôtes des villes peu surveillées peuvent tenter de rivaliser pour les réservations. Dans certaines villes, les hôtes sont contraints de se tourner vers la location longue durée pour gagner des revenus qui ne suffisent peut-être pas à couvrir les dépenses.
La justification de la réglementation des locations de courte durée
Il existe certains problèmes connus avec les propriétés louées à court terme, tels que le bruit fort, la circulation excessive et les fêtes, dit-il. Claudia Cobreiro, un avocat spécialisé en droit immobilier basé à Miami. « Les comtés, les villes, les municipalités ou les communautés peuvent adopter des restrictions de location pour réduire ou éviter certaines nuisances qui peuvent parfois être associées aux locataires de locations de vacances à court terme », explique Cobreiro. « La sécurité de la communauté et de ses résidents est également une motivation fréquente pour la réglementation et les restrictions. »
Mais les villes discuter les nouvelles restrictions sur les locations à court terme soulignent également les problèmes d’abordabilité du logement comme raison d’adopter des réglementations. Il s’agit d’un sujet brûlant aussi bien dans les petites villes que dans les grands centres urbains, avec des habitants souvent divisés sur la marche à suivre.
Par exemple, seulement à Columbia, Missouri 37% des résidents soutiennent la réglementation des lieux où les propriétés louées à court terme peuvent être situées, bien que la plupart soutiennent l’obligation pour les propriétaires de s’enregistrer. Mais dans la zone où se trouvent la plupart des locations de vacances, 47 % souhaitent une réglementation.
Des recherches ont montré que les propriétés locatives à court terme ont un impact sur les prix des logements et les loyers, un aux États-Unis. étude a noté une augmentation de 0,018 % des loyers et une augmentation de 0,026 % des prix des logements pour chaque augmentation de 1 % des annonces Airbnb. Un autre étude a montré que l’expansion des annonces Airbnb à New York a entraîné une augmentation des loyers des résidents de 380 $ en un an seulement. Cela est dû à une réduction de l’offre immobilière de propriétés qui pourraient autrement être louées à long terme si Airbnb n’était pas une option.
Bien entendu, le tourisme apporte également une activité économique à une région, créant ainsi davantage d’emplois pour les habitants. UN relation par Airbnb révèle que dans cinq comtés du Colorado, les dépenses des clients Airbnb ont soutenu 15 % de tous les emplois et généré 12 % des revenus des travailleurs de la région.
Cependant, l’Institut de politique économique il prétend que les avantages économiques d’Airbnb sont souvent surestimés puisque la dépense serait de toute façon survenue si les propriétés de location à court terme n’étaient pas disponibles. Seuls 2 à 4 % des voyageurs interrogés dans deux enquêtes déclarent que l’indisponibilité d’Airbnb dans une zone aurait un impact sur leurs projets de voyage. Le reste resterait dans des hôtels, créant des avantages économiques similaires, sans réduction de l’offre de logements.
Le rôle de l’industrie hôtelière ne peut être négligé. L’American Hotel and Lodging Association a lancé des plans pour faire pression sur les politiciens et les procureurs généraux des États et financer des études qui ont montré l’impact négatif d’Airbnb en 2016, les documents montrent, investissant des millions dans le travail de réglementation. L’association était à l’origine d’un projet de loi qui augmentait les amendes pour les contrevenants à Airbnb à New York, par exemple.
Il est donc difficile de dire d’où viennent ces nouvelles initiatives : les partisans des nouvelles réglementations ont tendance à affirmer qu’elles visent à améliorer l’abordabilité du logement. En Arizona, où une loi de 2016 interdit aux villes d’adopter des réglementations sur les locations à court terme, les législateurs locaux le font faire pression pour une réforme. Ils soutiennent que la loi ne garantit pas les droits de propriété comme prévu, mais permet plutôt aux investisseurs de porter atteinte aux droits de propriété des résidents pour leur propre bénéfice financier. Pendant ce temps, les hôtels sont à moitié vides et les familles sont déplacées de leurs logements loués, affirment les législateurs.
Tandis que certaines grandes sociétés d’investissement Depuis leur entrée sur le marché Airbnb, la plupart des hôtes Airbnb sont de petits investisseurs : des gens ordinaires cherchant à compléter des emplois à faible revenu ou à créer de la richesse pour leurs héritiers. Alors que les régulateurs s’efforcent de limiter les locations à court terme dans le but de développer le logement abordable, les moyens de subsistance des petits investisseurs méritent d’être pris en considération.
Certaines municipalités ont fait des efforts pour inciter les investisseurs à fournir des logements locaux plutôt que d’interdire les locations à court terme. Par exemple, Comté de Sommet dans le Colorado, a offert aux propriétaires éligibles 22 000 $ par bail en échange de la location à long terme de leurs propriétés à des travailleurs locaux à un loyer plafonné.
Le programme a manqué de budget en 2023 en raison d’un intérêt considérable, bien que les responsables s’efforcent d’étendre le financement en fonction du succès du programme. Même le comté imposé de nouvelles limites en location courte durée cette année, quels sont les propriétaires stimulant.
Comment naviguer dans les lois sur la location à court terme
Cobreiro affirme que les investisseurs doivent s’armer d’informations. « Pour déterminer si une propriété est affectée par une restriction de location à court terme, un investisseur doit obtenir toutes les informations pertinentes sur la propriété auprès de l’association des propriétaires, le cas échéant, et faire de même auprès de la ville, de la municipalité, du comté et de l’État pour des réglementations similaires. », dit-il, soulignant que les associations de propriétaires ont souvent des restrictions qui peuvent découler des ordonnances locales.
Il est également logique de travailler avec un avocat car « la compréhension des lois sur les locations à court terme d’une ville, ou même des restrictions de location à court terme d’une association de propriétaires particulière, pourrait faire ou défaire la capacité du propriétaire à obtenir un retour sur un investissement immobilier », « dit Cobreiro.
De plus, une violation accidentelle peut être un cauchemar pour les investisseurs. « La violation des restrictions de location au niveau des associations et du gouvernement peut entraîner pour l’investisseur des pénalités et des amendes associées à la violation, qui peuvent parfois augmenter rapidement chaque jour et conduire à une amende. contrainte contre la propriété pour exiger le paiement », dit-il.
Il est également important d’avoir un plan de secours, surtout si vous investissez dans une zone non réglementée à proximité d’une commune aux règles strictes car un effet domino peut se produire. La stratégie de location à moyen terme est un moyen de contourner les lois locales réglementant les locations de moins de 30 jours, et la demande augmente pour les locations mensuelles. Les séjours mensuels sur Airbnb ont augmenté au quatrième trimestre 2022, représentant 22 % des réservations.
L’essentiel
Alors que de plus en plus d’endroits répriment les locations à court terme, les propriétaires et les investisseurs potentiels doivent se préparer à un paysage réglementaire qui les empêcherait de gagner des revenus locatifs sur les plateformes de location à court terme. Parlez à un local avocat immobilier avant de conclure une transaction pour vous aider à comprendre les restrictions et à analyser les chiffres pour un moyen terme ET location longue durée stratégie pour garantir que vous disposez d’un plan de sauvegarde viable.
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